第一百五十四章水深
早上，一大桌子人正圍在餐桌旁吃早餐，平哥接到了鄭清顏的電話。泡-書_吧（WwW.PaoShU8)「老梅，你今天早上沒什麼事吧？」鄭清顏一邊開車一邊道。
「沒什麼大事，怎麼了？」平哥以為鄭清顏有什麼特殊的事情。
「沒怎麼，就是想過來跟你喝喝茶聊聊天。」鄭清顏在電話里語氣清淡道，按了一下汽車的喇叭。
鄭清顏一大早要來平哥的別墅喝茶，這是平哥也沒想到的事情。但平哥卻從他的話里听出了一絲焦慮。跟昨天晚上因為太晚也是住在別墅里的廖哥對了個眼神，平哥先把話說了出來，「過來吧，光耀也在這里，有什麼事情見面再說。」
「老鄭多半有什麼事情。」平哥對廖哥道。正常情況下，鄭清顏這個時候應該是在去上班的路上，他這種時間觀念很強，工作態度認真的人忽然不按正常程序出牌，那麼肯定就是有什麼事情，而且平哥是什麼的背景鄭清顏不說是一清二楚，也是略知一二，一般的小事鄭清顏自己就能解決，根本不用麻煩平哥，能擺到平哥面前的，應該就不是什麼小事了。
廖哥有些不以為然，喝了口綠豆稀飯道︰「他能有什麼事情？」身為省城大報的總編，鄭清顏這個位置已經夠很多人仰望了，只要不犯什麼路線上和經濟上的錯誤，鄭清顏的後半生肯定會活的很滋潤的。
「他自己應該不會有什麼難題，但是他還有親人和朋友。」沈為插了一句。昨天跟鄭清顏喝茶的時候，鄭清顏都是好好的談笑風生，如果有什麼事情擱在心頭的話也不會那麼輕松寫意的跟平哥約了後天去M市秋游。沈為雖然跟鄭清顏不熟，只是一面之緣，但一個人心里有事沒事，從言談舉止總會流露出些什麼，鄭清顏昨天明顯就是心無牽拌，怡然自得的狀態。而且照常理說既然已經約好了後天出發，今明兩天應該就不會再刻意聚攏，沈為相信平哥的直覺不會錯。所以沈為猜測鄭清顏不是他自己本人什麼事情，而是為了別人，妻子兒女，新知故交，都有可能。
鄭清顏過來還得有一段時間，平哥和廖哥吃完早飯自然是在花園里喝茶等著鄭清顏。鄭清顏要來跟平哥說事情，沈為覺得別墅里人太多不大方便，讓梅凌帶著盛華和萬林去城里轉轉，廖哥讓肖曙和小俊也跟了出去，五個人，開著那輛嶄新的奔馳，出了平哥的花園別墅。梅凌是頭一次自己一個人帶四個身手超強的保鏢出門，坐在副駕上對坐在後面的盛華問道盛華，你為哥真的買了很多套別墅？
盛華搞不清楚梅凌言下有什麼含義，所以實打實說道是的。
「小俊，開到老巷子那邊去，我們去看看那兒有沒有想把院子賣出來的。」梅凌對開車的小俊道。昨天晚上沈為跟平哥說了在省城收購老宅的想法，梅凌是每個字都听上了心，雖然當時沒有發表什麼意見，實際上早就打定了主意要照沈為的說法買幾進院子來放著，一是她曉得沈為肯定喜歡住這種房子，二也是一種穩當的投資。第三，梅凌本來就是學建築設計的，本身也對這些感興趣。
「嫂子，這種房子的價錢肯定不便宜，而且還不一定有人願意賣。」盛華順口道。
他叫了一聲嫂子不打緊，梅凌心里頭舒坦極了，盛華是貼沈為最近的人，他叫嫂子無疑就是承認了梅凌是自己人，跟著萬林看梅凌的眼神就不一樣了，也道嫂子咱們先去看看，真有好的你看上了咱們再回來讓為哥一起去看。梅凌自然感覺的到這些變化，心里樂滋滋的道，想辦法的話總會有人賣出來的。
小俊說話就要直接的多了，不過他沒跟著叫嫂子，還是按著以前的稱呼說凌子你看上哪兒了，跟我們說一聲，我明天就帶著人去跟戶主談，我還不信，又不是白要他的，該多少錢多少錢，不賣的話我再加點，他還不識相？當真不曉得鍋兒是鐵打的.
梅凌听了咯咯笑道胡說八道，這要是讓沈為知道了還不罵死我。萬林馬上接口道嫂子你放心，我不得說。肖曙自然也是舉手表態，打死不說。梅凌看都不看盛華，曉得這里面怕是他的嘴才是最緊的。
他們說說笑笑的要去買老院子，別墅里沈為正拿著平哥公司里的人送過來的一個文件夾仔細的研究著。
原來房地產開發商的操作都是大同小異，通過拍賣或轉讓得到地塊，如果關系好，地價款還可分期付款，然後找關系改容積率，比如說某地塊拍賣總價是8000萬，佔地10000平米，拍賣公告的容積率是1︰1，那就是只能蓋1萬平米的房子，那每平米的樓面地價就是8000元，這也是開發商和有關部門很愛拿來宣揚的。
樓面價成本就8000再加上建築成本2000元，還有各種稅費，每平米賣11000看上去確實不貴。其實容積率只要關系夠硬，是可以改成2︰1甚至更高，那就是能蓋2萬平米的房子。所以樓面價成本只剩5000，但照樣賣你11000。所以每平米開發商就可以多賺5000元。如果容積率改成3︰1那每平米開發商就可以多賺7000元，如果改成10︰1那就是每平米多賺9000。中間的利潤太大了。當然開發商改容積率也是需要付出不少灰色成本的。以此類推，很多公開的土地拍賣也是作秀，如果是局外人來，有關部門就運用潛規則不給改容積率。這也是土地壟斷的另一種手段。
如果容積率沒有搞定，開發商一般會延遲開發，或者干脆囤地，當然這同樣需要處理好某些關系，因為很多地方有規定拿地後2年必須開發，但實際往往是雷聲大雨點小，這還是取決于關系。改好容積率，就可以著手開工了，基本上都是建築商墊錢，開發商所用的資金很少。地基出土後就可以開始預售了，預售的時候，自然有很多房地產代理公司擠破頭，開發商完全可以待價而沽，而且實際賣的時候都是把比較不好賣的戶型和樓層先拿出來賣，好朝向好賣的都是先留著。沒有實際成交的時候，開發商和銀行的夢幻組合也就正式登場了。
如果很多房子沒賣出去，這樣開發商就要佔用很大的資金，從而被迫降價促銷。但實際情況是開發商完全可以「假按揭」，自己出首期款讓自己親信的人以個人的名義大量購買開發商自己的房子，然後成批的向銀行按揭，開發商就拿到房子的全款了。之後如果房價漲了，扣除銀行利息，賣給真正用戶時，開發商還可再賺一次然後再轉按揭。
比如說開發商開發的房子，2000年1月每平米賣2萬，開發商讓自己的某個親戚買300平米，總價是600萬，開發商先給自己的親戚180萬辦購房按揭手續（7成20年貸款），然後開發商的公司就從銀行拿到了600萬。扣除之前的180萬，開發商實際套現420萬。2000年12月房價漲到25000元，開發商向真正買主收取每平米5000的差價（共150萬）180萬首期和那位親戚1年支付的銀行本息（約36萬）後讓親戚把按揭手續過戶給真正買家，銀行利息負擔照樣轉給實際買家，這樣操作，開發商不僅提前1年拿到600萬現金，還可以多賺150萬。以此類推，找多個親戚或讓這位親戚再買多套。如果房價狂跌，開發商就讓這位親戚直接斷供，把420萬的包袱甩給銀行，反正開發商已經拿到600萬了。
當然了，「假按揭」成敗取決于國家宏觀的銀根狀況，也取決于銀行的關系，開發商既然有本事改容積率，跟政府領導的關系，自然不一般，也就很容易和銀行結成利益聯盟。
房價上漲，對開發商，銀行都是有利的，對地方政府更是重要的「經濟增長點」.因為地價漲，開發商才會敢于大手筆的競價買地，這比向中小企業收稅來得快的多也大的多。對各級官員的個人利益更是不言而喻。最終受苦的只有廣大蝸居老百姓，辛辛苦苦一輩子都是在為房地產商打工。
同樣的道理，地方政府對經濟適用房也不會有很大熱情，頂多是象征性的建些，而且真正落實到窮人的，也為數不多。地方政府往往對拆遷熱情高漲，因為這不僅帶來政績，也給地方和私人財政帶來直接收益。如果利益夠大，拆遷商會動用各自手段比如教育，工作甚至暴力，司法等等，來「動員」被拆遷戶，所以各地經常會上演拆遷糾紛。有些拆遷商甚至是通過收買甚至勒索戶主的子女來逼人就範的，再和權力部門配合，基本可以做到天衣無縫。
不看不知道，看了才知道這里面的水有多深多渾，沈為拿著可以說是房地產公司核心機密的幾張紙，想著平哥昨天晚上那句以你們在M市的情況，其實修房子是次要的，關鍵是拿地的話，這一行水深啊，沈為思緒紛飛。
鄭清顏的車子開進別墅，等他在茶台邊坐下，廖哥和他隨便聊了幾句後借口找沈為說說礦泉水廠在省城的情況，起身進了客廳，把平哥一個人留給鄭清顏，方便兩人說事。
見鄭清顏一付欲言又止的樣子，平哥關切道老鄭，咱們兩個老朋友，有什麼事你就直說，在省城，我不能辦的事還真的不多。平哥聲音不大，卻滿含張力，字字嵌進鄭清顏的心里。