第023章銅九鐵十
「怎麼還出來了？」
看著等在金絲楠木門後的葉玉靈，蕭宸不禁微微有些疑惑。葉玉靈放下咖啡杯站起身來，走到蕭宸身前，幫他把衣服整了整，小聲說︰「二哥在外面吹了牛，說能請得動你，我先前也不知道他請了別人，只當他是搞個家庭聚餐……今天這些人跟我都沒有關系。」
蕭宸這才明白過來為何葉玉靈說讓他來這邊吃晚飯，卻親自等在下面，他點點頭，微微一笑︰「嗯，我知道了，都是些房企老總吧？」
「應該是吧，你打算怎麼應付他們？」葉玉靈有些擔心的問，她既惱火二哥先斬後奏，也擔心蕭宸太不給二哥臉面，此刻只覺得自己夾在中間左右為難。
蕭宸微微一笑︰「我有什麼不好應付的，我不說話，誰還敢逼著我說？」
葉玉靈微微愕然，忽然笑了。是啊，自己的男人，可不是幾個開發商敢隨便動口發問的，等下只要自己沉下臉讓二哥知道輕重，二哥一旦不問，誰還敢向蕭宸發問？——
時光如梭，轉眼已是深秋。
今年的金秋九月，隨著全方位的調控強力推行，樓市早已涼颼颼的，開發商心慌慌，房價拐點「狼真來了」？房價下跌，很多人盼了很久，很多人怕了很久。可該來的，總是要來。如果說8月70個大中城市房價首次環比下跌意味著大勢確立，9月正式開跌則是大概率事件。
「死扛的開發商可能拼一把」、「不少在售樓盤價格已經松動」、「買房零首付」、「一萬可抵十萬誠意金」、「全民團購8.8折」……唯恐「金九銀十」淪為「銅九鐵十」，各地在猛推供應量的同時，一場大幅度的降價正在醞釀中。
房價真的挺不住了。
史上最嚴調控之年的最後一個樓市旺季，「金九銀十」已近中局，供給正在井噴，需求或持續觀望，或被取消了購房資格。在一個「去投資」而「純自用」的變局時代，樓市降價已經不可避免。
9月份第二、三周，遼都、哈城、京城、穗仙等多個地區的秋季房展會陸續開幕，恆春等諸多城市也紛紛為「十一」黃金周前後開幕的房展會宣傳造勢。而人們看到的卻是清一色的供給激增和成交慘淡。
9月16日開幕的哈城房展會共有110家單位參展，涉及開發企業85家，參展開發企業樓盤項目6萬余套，面積680余萬平方米。其中，新近開盤銷售項目20個，為歷屆展會參展新項目最多的一次。
在9月15日遼都房展會上，展出的房源全部為商品住宅項目，41家房地產開發企業推出了51個高中檔樓盤，可售商品房13283套。
更大的供給量出現在恆春。華夏房產信息集團統計顯示，僅9月10日、11日兩天，恆春商品房新增可售房源就有2436套，超過27萬平方米。而恆春8月份全部商品住宅的新增供應量也不過17.5萬平方米，新增供應套數1668套。成交套數4145套，成交面積38.14萬平方米。也就是說，僅10日、11日兩天的新增供給，就相當于上月恆春60％的銷售總量。
如此供大于求的失衡局面仍在繼續擴大。在華夏房產信息集團恆春分公司分析師看來，如果供給持續這樣擴大下去，降價是不可避免的。
「樓市已經到了最微妙的時期，大幅的房價變化可能就會在近期出現。」該分析師表示。
與二、三線城市相比，一線城市的供給更為嚴峻，逼近歷史新高庫存正成為開發商「不能承受之重」。
來自京城房地產交易管理網的數據顯示，中秋小長假後，京城期房住宅庫存為74023套、現房住宅庫存為38134套，合計庫存總量為112157套。相比端午節小長假後的101985套，住宅庫存上漲了超過萬套。按照9月上旬商品房住宅簽約1459套計算，目前11.2萬套庫存消耗需要超過25個月。
盡管供給量不斷放大，需求卻毫不領情，持續觀望。在京城、穗仙等房展會上，多數上演「問詢多于下單」的虛熱場面。
更不容忽視的是，擋在投資客面前的「全面限購令」像一把利刃有效切斷了房價上漲的動力，而房價與地方主要領導仕途掛鉤，更從很大程度上抑制了地方政府為財源亂賣地炒房的行為。
縱觀這一輪秋季房展會，來自京城、穗仙等多數城市的購房者反映，其實房價絕對值下降並不多。不過，從趨勢上看，降價正變得普遍，且幅度在擴大，遠東地產也更多。除了全款購房九七折、貸款購房九八折等相對「傳統」的優惠促銷方式外，一些原本價格堅挺的樓盤還出現了「買房零首付」、「一萬可抵十萬誠意金」、「全民團購8.8折」等五花八門的促銷活動。穗仙市更由房地產協會牽頭組織了「讓利1平方米」的現場優惠，並得到十余家開發商響應。
而根目前的降價其實只是大幅降價的前夜。更多房企在10月至明年上半年，將著手作出大幅降價的準備。「人們現在手里有近400萬平方米的商品房庫存，肯定要以跑量為主，市場價賣7000元/平方米，人們以5000元起價。」哈城一家大型地方房企負責人告訴調研干部。
很多專家也預計，從各種數據上看，目前市場供需矛盾扭轉，限購對需求抑制效果明顯，開發商為了快速回籠資金，未來一定有更大的促銷沖動。
遠東地產總裁林洛風預計，今年底或明年初房地產企業會迎來第一輪倒閉潮，並購也將越來越多。
隨著調控深入，東方中高端公寓價格下降趨勢正明顯放大，並將引領更大範圍的降價預期。
「近期房東急拋樓盤大量出現。高端物業的二手房投資客正在積極出貨。」位于東方靜安區的一家住商不動產門店經紀人告訴調研干部。這家門店主要代理中凱城市之光、靜安楓景、國際麗都城等幾個東方市中心知名高端物業。
據經紀人介紹，急拋房源主要集中于江浙投資客，一套總價700余萬元的物業，議價空間高達20至50萬元不等。「毫無疑問，現在是絕對的買家市場。」經紀人表示。
究其原因，限購令和銀行信貸的緊縮是房價下行的最重要推手。
「如果你是非本市戶籍，又已經購買了兩套房產，那不好意思，除了以公司名義外，你沒有資格買房。」東方住商不動產這位業務人員這樣解釋「限購」的威力。「以公司名義買房又有問題，一是不能貸款，二是公司一旦注銷，一定要在之前轉售房產，不然等同于法人自然死亡，房產歸屬會出現問題。」
銀行信貸的緊縮也將一些剛性購房者擋在門外。購房人李一(化名)告訴調研干部，他原本打算購買中凱城市之光一套三室二廳的房子，與房東也已經簽訂購房協議。不過，在銀行最後審貸環節發現，因為其妻子信用卡出現多次逾期，影響其信用評級，較之前計劃少貸180萬元。最後，因為李一無力多交180萬元首付，只能違約解除購房計劃。到現在，李一與房東的違約糾紛仍未和解。
一手房市場上，東方房價下行趨勢也已經顯現。21世紀不動產東方區域市場中心的統計數據顯示，6月1日至9月20日期間，東方持續成交的新建商品住宅項目共有208個，如追蹤其逐月價格變化，則發現均價環比下降的盤數由7月時的100個擴大至9月期間(截至9月20日，下同)的114個，降價樓盤佔總供給比例為55%。而這些增加的降價盤環比降幅多在10%以上。
原先最高24000元/平方米，現在跌到了17000元/平方米，這就是京城同州某樓盤的真實寫照。
金秋9月，中組部調研干部實地探訪了京城多個地段的房地產市場，房價「真摔」成了最直觀的感受。盡管這種實質性下降的蔓延態勢正越來越強化，但購房者似乎並不急于出手，二手房中介門店門可羅雀，「量價齊跌」已經讓人感覺到一絲秋天的寒意。
21世紀不動產東方銳豐總經理何華德表示，新盤降價同時，也在無形中影響著市場預期，使得買家對後市的看空情緒升溫。截至9月20日，全市共有29.02萬平米新建商品住宅成交，僅為同期供應水平的60%。
銷售不暢正導致東方可售房源的不斷積壓。東方網上房地產顯示，截至昨日，東方可售一手住宅面積達到829萬平方米，接近歷史高位，目前的存量房去化周期超過13個月。
從***一直向東約25公里，就是同州雲景里小區，在前些年京城樓市最火爆的時候，這里的商品房均價在20000元/平方米左右。而目前這里的二手房價格，大都已經降到15000-16000元/平方米。
上周日上午10點左右，調研干部在***乘地鐵1號線，再倒八通線，到梨園站下車時已經11點出頭。雖然一路上乘車的人越來越少，顯得人氣不旺，但是一出地鐵口，卻是一片人頭攢動的喧鬧景象，往南走200多米，就進入了雲景里小區。
「這是同州最繁華的一條街，購物、餐飲各種服務配套應有盡有。」21世界不動產京城安信瑞德加盟店李經理說，目前雲景里有一套急著出手的特價小戶型房，「50平方米，89萬，均價每平方米為17000元多，挺劃算的。」
「價格這麼高還劃算呀，听說這邊的房子均價也就15000-16000元。」調研干部以購房者的身份問道。
「你知道這房子最高時報價多少嗎？24000元/平方米！現在是業主有點著急了，所以才掛這個價格出手的。」李經理說。
「價格低的也有，有的房子均價甚至能到每平方米12000元，但是戶型往往不好，您看旁邊還有其他中介公司，情況都差不多。」
調研干部隨後以購房者身份又走訪了鏈家、我愛我家、天興苑等幾家中介公司，了解到的情況卻不盡相同，雲景里小區的房子報價沒有再高過17000元/平方米的，大都集中在15000-16000元/平方米，顯然此前的所謂「特價房」並不便宜。
「市場最好的時候，同州梨園附近的房子均價每平方米都在19000-21000元之間，總的來看目前房價平均下降了5000元/平方米左右。」鏈家地產新時尚街區店一位工作人員說。對此，附近了其他中介人士也大都如是說。
調研干部通過實地調研，認為從綜合來看，京城同州梨園的房子已經實質下降，平均降幅23.8%-26.3%，個別房子的最高降幅甚至達到近30%。
從***向西南約16公里，是萬年花城樓盤，它位于京城西南三環外，原本平均房價在30000元/平方米，在樓市最火爆之時，這里尾盤的房子最高價甚至報至35000元/平方米。而在2008年行業低谷時，該項目均價甚至到過萬元附近。目前該處的二手房均價集中在23000-25000元/平方米，平均降幅16%左右，個別房子價格降幅達到20%。
「目前特價房有每平方米21000元的，附近經濟適用房小區的房子有20000元和19000元的，甚至還有更低的。」鏈家地產店面一位工作人員說，如果想買現在可以考慮出手了。
然而，調研干部在附近幾家中介門店觀察，前來咨詢的購房者寥寥無幾，過一兩個小時才偶爾有人進店問問，其中絕大多數都是匆匆離開，顯而易見是在觀望徘徊。
由此來看，由遠及近，京城房價的調整正在蔓延，從整體上來看，房價的調控政策已經有所體現。
類似的情況也在特區鵬城出現，今年的樓市「金九」爽約了。上周，鵬城新房成交僅285套，環比下降近三成，創年內新低。這也意味著，「銀十」將成為開發商的決戰之月。
「十一」秋交會漸行漸近，鵬城樓市的決戰氣氛也越來越濃。
9月以來，鵬城新盤扎堆入市，就在上周六，甚至出現一天7盤齊開的場面。
當日，調研干部前往樓盤實地探訪。寶安區所在的兩個新盤，雖然開盤時間定在月底，但售樓處已裝扮一新並開始接待看房者，工作人員坦言，「現在限購的影響很大，沒開盤也可以先認籌。」
「以前開發商是想辦法捂盤惜售，如今則是加速推盤。」一位業內人士表示。
引人注目的是，在遠東連開低盤之後，另一位地產「大哥」萬科也加入了戰局——在正式啟動為期50天的第二次「萬團大戰」後，幾大樓盤已經同時開售。
僅9月份，市場預計將有25個項目開盤或加推新品，到年底的新推總套數有望達10000套。
「現在確實到了背水一戰的時候。」振業營銷總監劉光表示，上半年的壓力現在亟待解決，各家都開始采取促銷措施，目的只有一個，就是達成今年的銷售任務。
新盤入市凶猛，各開發商敢于貼身肉搏，顯然都有備而來，「降價促銷」成了制勝的利器。
17日，位于鵬城福田保稅區的某復式酒店公寓開盤，調研干部在現場了解到，該盤小戶型折後均價大約在3萬元/平方米左右，當天成交則送3500元/平方米精裝修，而相鄰小戶型價格一般在3.2萬左右。
樓盤工作人員透露，「人們最初的開盤預期價位在4-5萬元/平方米左右，現在的價格無疑很有吸引力。」
在龍華地鐵沿線的另一樓盤，單價是2.1萬/平方米，預交5萬可抵15萬的購房基金，並額外享受認購當日的優惠折扣，而該樓盤一期均價則是2.4萬/平方米。就在昨晚，調研干部又接到該樓盤工作人員電話，稱均價最低可到1.85萬/平方米，5萬抵15萬的優惠不變，她熱忱邀請調研干部前去下定金。
來自美聯物業的數據顯示，鵬城9月打折樓盤為54個，比8月多了4個，其中1.3萬元/平方米到2.3萬元/平方米的樓盤競爭最為激烈。
降價既是策略，也是一個無奈選擇。
上周，鵬城新房成交創下年內新低，成交套數為285套，環比下降了三成。同期二手房市場僅成交646套，環比下降15.45%。
不過調研干部在采訪中了解到，看房者買漲不買跌的心態又開始出現，一位來自東北的看房者就說︰「現在好多樓盤都打折，我干嗎這麼急？」
「過去賣方強勢的局面已被打破，買方市場將逐步形成，持續了一年多的鵬城樓市僵局，極有可能在近期被打破。」在一位職業樓市投資人看了，接下來的銷售大戰，將不再是小打小鬧，實質性的降價可期。
中原地產華南(大鵬城區)董事總經理李廣智也表示，隨著年底臨近，開發商銷售業績壓力大增，都選擇在此時推盤，而推盤密度的越大，房價下行的壓力也越大。
「還要等，現在不是出手的時候。」在日前舉行的穗仙房博會上，鐘先生突然打消了現在買房的念頭。
鐘先生是穗仙本地人，年初就計劃于國慶前後出手置業。9月16日至18日，為期三天的穗仙房博會在廣交會展館c區舉行。調研干部在展區內看到，各大地產商使出渾身解數，種種打折優惠令人目不暇接。
「88折特大優惠」、「不限購、不限貸」、「買別墅，送奔馳」、「團購」……不到一個小時，鐘先生手上提的袋子里已裝滿了宣傳資料，但越逛他就越肯定︰「還沒到買的時候。」
打折，並不是房博會的獨有景觀。
調研干部日前走訪了一個位于穗仙市番禺區的在售樓盤，售樓顧問急忙介紹，「優惠活動當然有，有一套122平方米的房子，原價177萬元，現在一口價優惠21萬元。」
據此計算，該樓盤的打折幅度為88折。另外，「還有費用‘五免’活動。」即免去合同鑒證費、合同印花稅、他項權證費、律師費和抵押預告登記費。
觀望，也並非鐘先生一家之見。
據調研干部了解，相對于買房者，地產商顯得更著急一些。「房價永遠不會降，如果明年降了，我賠你。」某地產商在房博會語出驚人。看房者听了卻更篤定，對調研干部說︰「听見了吧，地產商開始急了，他們急了我更要再等等看。」
數據顯示，9月第一周，穗仙十區兩市的成交均價環比前一周下降12.84%，猛跌至10511元/平方米，逼近萬元關口。
不過值得注意的是，業內人士仍慎言房價「拐點」。穗仙市房協專家委員曹卓文表示，成交淡、價格穩的市場狀態將持續，市場並沒有出現實質性的降價。
無論如何，「金九銀十」成色不足已成共識。遠東地產首席市場分析師李文江直言，在嚴厲的限購、限貸調控政策之下，有錢的人因為被限購而不能買房，沒錢的人由于貸不到款也買不起房。
「大量需求受抑制，雖有不少新盤推出，並且打折送禮，人們卻只能望房興嘆。對于買房自住的人而言，卻又希望等房價繼續下降再出手。所以只要政府還堅持繼續調控，房價就比如還要持續走跌。」李文江如是說。
而就在此時，四九城里，中南海內，也再次召開了政治局全體會議，繼續商討房價調控問題。(未完待續。如果您喜歡這部作品，歡迎您來***（***.***）投推薦票、***，您的支持，就是我最大的動力。)