蔣大媽早就準備好了晚飯，我們告訴她我們今天下午和蔣大爺在一起打麻將來著，根本沒說生病的事，哪能讓她跟著著急上火。睍蓴璩傷
瀟湘早就打了電話，讓萬芳買上些食物提前到蔣大爺家，一同幫蔣大媽準備飯菜。
蔣大爺催兒子買兩瓶好酒，醫生照辦，但囑咐道︰「爸，你可不能喝，你看著我們喝就行。」
「給我倒一杯就行，呵呵。」老爺子算是商量。
吃飯的時候，大家絕口不提蔣大爺急火攻心暈倒的事，一邊吃，一邊瞎聊。
「南哥，你現在炒哪只股票？」首先是醫生向我探听消息。
一听和炒股有關，所有人都放下筷子，做洗耳恭听狀。
一聊才知道，在座的，沒有一個不炒股，都是股民。
瀟湘，萬芳炒。
醫生也炒。
蔣大爺、蔣大媽也參與。
全民皆炒股，我信了。
「我早不炒股了。」看出來了，我的答案很讓人失望。
「現在什麼理財方式最好呢？小南。」虛心提問的是蔣大媽。
如此期待，我不能掃興，可是要做出回答，必須謹慎，她們的錢，可都是養老的。
「房地產。」我給出明確的信號。
「現在的房價高的離譜，政府天天喊著調控，說不定什麼時候就大幅下跌。」
蔣大爺如此說，看來他也是很關注房地產的。
我笑笑，道︰「我認為，在未來十年內，房價不可能大幅下跌，任何時候買房都是正確的！」
所有的人期待我的詳解。
我清清嗓子，「簡單談幾點理由︰?第一，中國人對房子的需求，可能是沒有止境的。不要以為人人都有住的地方了，房子就賣不出去了。沒房子的盼望有個四十平，有了四十平想八十平，住上八十想一百六，有了一百六還想來套獨棟別墅，有了別墅還想得到一座莊園……欲壑難填，人們改善住房的需求是日益提高的，也是沒有止境的。再說，置房子置地，自古以來就是中國人的生活理想。秦國的大將王翦出征時，故意上疏秦始皇，要房子要地，以示自己無野心，不過這也說明置辦家業實乃人之常情。」
「第二，城市化進程方興未艾，決定了城市房產供不應求。大量農村人口進城務工不說，大學擴招以後，每年都有大量大中專學生（包括通過上大學進ru城市的農家子弟）要留在城市工作，住房鋼需旺盛。尤其是大城市，生活用品包括汽車的價格與小城市沒有多大差別，于是房價便成為唯一準入門檻，想想也只有房價能承擔起這個重任。」
「第三，多年來的事實證明，房地產最保值。房價集中了多種物價，只要地價、稅費、鋼材、水泥以及民工薪水等等不大幅下跌，房價怎麼可能下跌呢？
其實房子的建築成本都差不多，拉開.房價差距的是地價。地價的高低，決定于地區、地段、環境的優劣。比如在北京三環內或杭州西湖邊的房子，如果跟淄博的房價一個樣，那就是咄咄怪事了。房價若要大跌，決定于房子所在地的環境是否有惡化的預期。比如建核電站的地方，我認為房價就很難大漲。」
「第四，有人總愛拿股市和房市相比，殊不知房價與股價是兩碼事！股票是虛的，連張紙都沒有；房子是實實在在的，賣不出去可以出租，可以自住，甚至可以閑置。股價這二十年來漲漲跌跌是家常便飯，房價自從商品化以來什麼時候大跌過？」
瀟湘插話︰「不是說政府要出台房產稅來調控房價嗎？
我︰「這正是我要說的第五條，房產稅不可能使房價下跌。很多人寄希望于房產稅的推出，我認為房產稅很可能成為第二個‘房租稅’。這個稅難以推出，關鍵不在于它不合法，而在于它沒有可操作性。即使強行推出，估計征收率達到20％就不錯了。有人可能不明白，對此我也懶得多說，請大家多想想︰怎樣才能從億萬房主那里把稅收上來？」
「第六，政府也不希望房價大跌。有人發帖說，房價在2011年年底會跌四分之三。試想，一旦房價大幅下跌四分之三，首先靠賣地維生的地方政府要破產，其次與房地產相關的數十個行業要破產。那麼多行業破產，經濟必然出現大蕭條，人民收入銳減，就更買不起房了。房市不景氣，房地產商破產，房子供應減少，仍是稀缺資源，房價怎麼會下跌呢？我認為，如果沒有戰爭和文.革那樣人為的動.亂，房價大幅下跌的情況是不可能出現的。」
「總之，在通貨膨脹時期，房子最保值的商品，在未來十年內，任何時候買都是正確的。十年後呢？還會不會上漲不敢說，但您買的房子絕對不會貶值的。當國家限制住宅上漲，出台了很多限制措施，特別是限購後，很多有錢人在一線城市被限制後，那他們就會到沒有限購的二三線城市去購買，這樣導致現在的二三線城市房價瘋漲，當二三線城市限購後，又會有資金去沒有限購的四線城市購買，這樣也會導致四線城市房價上漲。」
一晚上沒怎麼說話的萬芳最終開口了，問︰「給點策略，南哥。」
這丫頭就是實際，問題問的關鍵。
我微微對她報以微笑，說︰「房價的無節制上漲，政府當然不會坐視不管，老百姓會怨聲載道的，從限購措施會接二連三的出台就可以印證這一點，我國房地產宏觀調控並非是從2005年「國八條」才開始的，實際上早在2003年4月中國人民銀行下發121號文件，即《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》就拉響了房地產宏觀調控的警報。該通知規定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當提高首付款比例，不再執行優惠住房利率規定。同年8月國務院出台《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（簡稱18號文件），首次明確指出「房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業」，並提出促進房地產市場持續健康發展是保持國民經濟持續快速健康發展的有力措施，對符合條件的房地產開發企業和房地產項目要繼續加大信貸支持力度。很明顯，這兩份文件是相左的。121號文件是通過貸款政策來抑制房地產過熱。18號文件首次明確指出房地產業已經成為國民經濟的支柱產業，要促進其持續健康發展。這說明了什麼？說明了問題來的時候，安撫老百姓的工作還是要做的。可是現如今，房地產宏觀調控已經有9個年頭了，但是，調控似乎已經進ru‘越調越漲’的怪圈。這沒什麼好奇怪的。」
「當然，從另一個角度講，限購了也限制了人們的投資渠道，可以預測到不限購的商業地產一定很‘火’的。原來住宅是7折利率，現在是1.1倍利率，而商業地產現在還是1.1－1.3倍的利率，這樣更能突出商鋪地產不限購的優勢，未來一定會大漲！但商業地產要比普通住宅投資要求更嚴格、風險更大」
「什麼風險？」蔣大媽急急地問。
我回答道︰「任何投資都存在風險，商業地產的投資同樣需要犀利的眼光。所在商圈、板塊未來的發展定位、交通與人氣情況、升值潛力、租賃價格等，在投資商業地產時需要慎重考慮。開發商在進ru商業地產項目開發之前，一定要做詳細的考察、調研，正確評估自身的資本實力，切勿盲目入行。另外，因為商業地產投資大、佔地廣、建設和投資回收期長，為了實現行業的健康可持續發展，地產開發商必須具備杰出的經營管理能力以及雄厚的資本實力和市場融資能力，只有這樣才能將商業地產的蛋糕做大，變成地產行業中優秀的投資項目以及強大的經濟發動機。」
瀟湘茫然，四顧眾人，最後目光落到我頭上，老老實實的問︰「商業地產？南哥，我不太明白。」
不懂就問，這很好，比不懂裝懂要好，我給她詳細解釋一番道︰「商業地產簡單的分類就是︰商鋪、酒店式公寓、寫字樓。也可以分為賣場、沿街商鋪、**商鋪、裙樓商鋪、商住兩用樓等等。土地使用性質是商業性質，可經營的，統一稱為商業地產。我可以斷言，商業地產取代傳統炒房模式，是大勢所趨。」
「將你的高見說來听听。」
說話的是醫生，我有些納悶，這廝不是不熱衷理財投資的嗎？
「說說呀，南哥。」萬芳開始催促沉默的我。
我似乎明白了，這廝是替別人問的。
我引開的話題，我有義務完美收官，這是我的風格，于是乎，我侃侃而談︰「自去年以來，住宅地產受到嚴厲打擊，國家出台的一系列政試圖策讓住宅地產迅速降溫，投資方和房產企業不得不尋求更穩妥的投資渠道。而與此同時，商業地產回報率節節攀高。因此，商業地產開始逐漸取代傳統炒房模式，成了市場資金眼下更穩妥、更有效的投資渠道。有中介從業人士表示，今年以來，明顯感覺資金越來越多地進ru到了商業房產市場。」
「根據2011年一季度北京房地產市場報告顯示，甲級寫字樓租金繼續快速上漲，整體平均租金已超過2008年金融危機前的最高值。商鋪市場方面，一季度，商鋪整體市場租金平穩上漲，其中優質購物中心首層平均租金環比增長2.4％，達到每平方米每月639元。報告預計，受益于強勁的市場需求，優質商鋪市場租金將保持上漲態勢。」
「數據顯示，2010年中國的奢侈品消費總額達110億元，佔全球的1/10，將呈大幅增長之勢。很多名牌產品在國內買不到，要到國外買，中國擁有巨大的消費潛力。商務部表示中國將進一步推動關稅方面的調整。境外的游資、熱錢、品牌要進到中國市場，最好的途徑是開店、增加自有資產、加快擴張步伐，這在客觀上產生了對商業地產的需求。」
「而國家發改委的調研報告也顯示，隨著以美式綜合性摩爾為代表的大型綜合購物中心在全國各大中城市落戶，中國零售業全面對外開放，幾乎所有的大中城市都已經或計劃建設大型的購物中心，這就為商業地產的發展留下了巨大市場空間。商業地產不同于傳統的商鋪租賃形式，其以全面融合地產業與商業為特色的形式，或將成為市場新寵。」
「正因如此，同時也受行業政策影響，很多房地產企業積極參與到了商業地產的開發中。國內四大住宅地產巨頭中的三個已經明確表態將進ru商業地產領域。而一些原先就有商業地產業務的公司更是加快了擴張步伐。」
「據專業人士介紹，我國商業地產發展經歷了三個階段︰起步階段是線性商鋪，這種形態的商業地產呈直線型布局，功能單一，較低端；發展階段是商辦綜合樓，這種形態的商業地產呈塊狀布局，通常為商業和辦公兩種功能的集合體，如上海淮海路的香港廣場；完善階段是城市綜合體，這種形態的商業地產呈綜合立體布局，集商業、辦公、酒店、住宅、旅游、會展、交通、文化等多種功能于一體，如上海的環球金融中心、日本東京的六本木等。而在發展水平差距很大的中國，各個地區和城市的消費能力、習慣、特點等都有很大差異，因此商業地產在中國必然呈現出不同階段並存的現象。」
「soho中國董事長潘石屹曾表示過，國務院提出新的十項政策，只是針對住宅市場，商業和寫字樓市場不會受到任何影響。過去幾年來，商業和寫字樓市場一直受政策影響很少，既沒有得到政府鼓勵和支持，目前也不會受到政策限制和打壓。商業和寫字樓市場近幾年基本與中國的經濟同步發展。」
「有業內人士認為，宏觀調控對住宅類地產過快增長進行有效抑制後，部分地產商紛紛轉向商業地產開發來彌補盈利的不足。而政府正努力拉動內需，自然會刺激商業地產的發展。所以，零售業以及商業地產仍有較好的發展前景。」
倫理上可謂洋洋灑灑，見眾人頻頻點頭贊同，我興致不減，繼續道︰「商業地產之所以成為投資熱點，除了樓市新政影響以及商業地產本身的升值潛力之外，更在于商圈的帶動。商圈擁有巨大的人氣集聚效應，由商圈來帶動商業地產銷售，已經成為商業地產的一大運作模式，各位，看好了就出手吧！」
「小南，你就是有頭腦。」蔣大媽一臉的慈祥。
我心中暗想，做事情有先見之明的人，一定會是贏家。
「小南啊！」叫我的是蔣大爺，「現在和我們這些退了休的老人，沒了公積金貸款，商業貸款利率又那麼高，不能把手里的那點錢都拿去買房吧？」
我望著蔣大爺，回答說︰「大爺，我的主張是借款，別管利率有多高。」
蔣大爺、蔣大媽一起用詫異的眼光打量我，好像在說︰我們可沒你那麼有錢，怎麼會不在乎利率的問題呢？
「呵呵。」我笑笑，問︰「大爺，現在的通貨膨脹高不高？」
蔣大爺點頭稱︰「高，高的離譜。」
我︰「要想不受通貨膨脹影響，那就借錢。」
大爺不明白我的意思。
其實在座的沒有一個明白。
我耐下心來，解釋道︰「?我私下里算過，你欠銀行5分錢，五年後滾雪球會達到694元；你存銀行5分錢，想讓它變成694元，需要2650年。」
「啊！是嗎？」蔣大媽張大嘴巴。
我深深點頭，繼續道︰「當通脹來了，不會借錢就是在賠錢！通貨膨脹主要影響三類人。」
「第一類是靠工資掙錢，但工資卻沒有太大變化的人，這樣的人每九晚五，賣力工作，偶爾出游、很少娛樂，累了半天，卻發現攢不到什麼錢。」
「第二類是死存錢的人，這類人守著通貨膨脹前的舊錢，卻需要等到通貨膨脹之後來花。比如上學、看病、買房、養老等等，此時他們的貨幣購買力發生了嚴重的貶值。」
「第三，不善于借錢的，假如兩個人買房，一個是付全款，一個是首付20％，他向銀行借了80％，此時通貨膨脹開始發生，房價上漲100％，大家算算，付全款的人掙了100％，但是付20％的人掙了5倍。」
「南哥，我沒听明白，你是怎麼算的？」瀟湘代表大伙提出疑問。
我想了想，然後說︰「我舉個例子，假設2005年兩個人去買房，一個人有50萬，另外一個人口袋中也有50萬。這套房子一個人付的全款，房價上漲了100％，他掙了一倍的價格。但是另外一個拿著50萬買了5套房，每一套都付20％，現在房價上漲一倍，他掙了多少錢？掙了250萬。他是付全款的5倍。北京百萬富翁，千萬富翁這麼多，為什麼？很多人就是靠這種方式掙錢和發財，這個叫財務杠桿。」
「哦，原來是這樣呀！懂了。」瀟湘和萬芳交流起心得來。
我詢問道︰「怎麼樣？都听明白了嗎？」
蔣大媽不由自主的拍起巴掌，隨即，所有人也跟著鼓起掌。
我慌忙擺手，假裝客氣，其實這感覺在心里也是蠻舒服的。
我正在自我膨脹之時，電話響起。
來電
的是老板強子，問我在忙什麼？
我回答︰「正吃著飯呢！
「哦，想讓你過來參加一個飯局呢！」稍微一猶豫，強子又問，「吃晚飯有什麼安排嗎？」
我用手捂住電話，我醫生她們︰「吃晚飯想來點什麼節目？」
瀟湘坐在我的右手旁，听說有活動，忙依偎過來，軟聲細語道︰「南哥，我想唱歌去！」
這丫頭身上的芬芳讓我眩暈，我忙將身子往後躲，指指醫生和萬芳︰「想唱歌嗎？」
「想。」
倆人幾異口同聲。
「我要見識見識你的歌喉。」醫生沖萬芳說道，眼神充滿柔情。
那眼神，讓我想起我家的油畫——**。
呵呵，便宜了她們。
我忙在電話里答應強子，我們這就趕過去。
離開時，我回頭仔細去瞧依偎在蔣大爺身邊的哮天犬，這廝的眼神望著瀟湘，也格外特別。
瀟湘、醫生，還有哮天犬這一刻的眼神，怎麼不讓我想起油畫來。
難不成都曖mei了？