房子是人類生存的基本要素。
遠古時期，我們的祖先是穴居的，也就是在山洞中生活。中華第一人文聖祖有巢氏發明了房子而被後人尊為三皇之首，即巢皇。房子出現後，人類從高山上走下來，並且開始有了個人隱私從而進入家庭這種親密性社會單元。可以說房子與火一樣，是人類文明的極大進步。
做銷售的都知道，客戶購買商品的原因是為了滿足需求。
房地產這種產品能夠滿足客戶什麼樣的需求？
商品有三種形式︰核心產品、形式產品、附加產品。分別滿足客戶生理、心理需求。
房地產核心產品是什麼？是居住和投資。
上世紀九十年代初，台灣歌星潘美辰一曲《我想有個家》唱紅大江南北，海峽兩岸。房子在大多數的人心中不僅僅是一個吃飯睡覺的地方，更是心靈的港灣。
房子的投資功能主要有增值、保值、和出租三種方式。
我們從面積這個角度來討論房子的居住功能。
一居是目前商品住宅最小的銷售單元。面積30——50多平米。這種住宅解決的不僅僅是有沒有的問題，對于在異地打拼的人來講更是安全感和歸屬感。我們這個團隊曾經在全國十幾個城市訪問過數千名客戶，購買一居的客戶大都這樣說︰「有了這個小空間，不再是寄人籬下。」或者︰「買了這個小房子，感覺自己也是當地人了。」
一居的面積決定了它僅僅是過渡性住房。隨著所有者家庭人員的增多和經濟實力的增強，更換住宅是必須的。
一居投資最優的方式是出租。按單位面積的租金計算，一居是最高的。是三四居的二倍。
就變現性來講，一居由于總價低，也是最好的。但是由于一居的所有者在變換住宅時帶有處理的心態，因此一居的增值性是較低的。
二居是目前市場上需求量最大的住宅。一般面積60——90平米。能夠滿足目前家庭的居住生活需求。我們可以稱之為實用型住宅。
二居的結構一般是二個臥室、一個衛生間、一個陽台。75平米以下的小二居一般是陽台與客廳、客廳與餐廳很難分開，或者是餐廳與廚房分不開。較大的二居客廳、餐廳、廚房還是能夠分開。不過把陰台作為廚房的情況比較多。
磚混結構的二居室比較好，南北通透。框架結構與框剪結構的二居能夠做到南北通透的就不多了。相比而言采光通風就差多了。
這種結構的住宅一般來講能夠滿足三人之家，四個人的家庭就有些擁擠。假設一家四口，一般有這樣幾種情況︰
1，夫妻二人，一個孩子，一位老人。夫妻住一間，孩子和老人住一間。問題就出現了︰孩子和老人是同性的話，能夠住到孩子上中學。異性的話恐怕上小學就會有問題。
2，夫妻二人，二個孩子。孩子要是同性的話，可以在一個房間住到上中學，異性的話小學就會出現問題。
老少二代夫妻的情況就不討論了。因為正常情況下，第五人出現只是時間問題。
對于投資來講，二居是一個很不錯的選擇。因為市場需求大、總價較低，單價提升容易被買房者忽視。從而變現性比較好。
二局的出租情況也不錯。租房者的經濟條件也比較好。合租現象不是很多，根絕我們的統計佔到30——40%。
一般來講小二居的租金能夠和買房的月供持平。大二居就很難講。因為相同小區的大小二居出租的差價不是很大。
三居的情況比較復雜。
90——110平米的小三居也可以算是實用性。因為家庭各種條件限制，只能是購買這種戶型。一般來講有三個臥室，二個衛生間、一個廚房、一個餐廳、一個客廳。
100平米以下的三居室準確的說應該叫二居半。因為有一個臥室是很小的。當然在銷售的時候售樓員會說這一間是書房或者是兒童房等等。就因為這一點，一些工作量比較大的白領和一些自由職業者會選擇這種房型。最大的缺點是只要不是兩邊戶型，會有暗房。
磚混結構的小三居會有二個陽台、一個陰台。框架結構與框剪結構的最起碼有一個陽台或者一個陰台。不過陽台、陰台與房間結合的情況比較多。
110平米以上的三居，就是提高性住宅。因為以目前的家庭人數來講，5、6人的家庭不是很多。4人家庭可以很好的居住了。
超過130平米的三居室，儲藏室就是一個必備的功能空間了。主衛的面積相應的擴大，應該能放得下洗浴設備。陽台也變成休憩區。高檔住宅入室花園也是必須的。
總的來講，三居在滿足居住的情況下，也可能滿足學習工作的需求。
就增值來講，三居室不是個好的投資產品。小三居還勉強可以，大三居不大。因為購買大三居的客戶層次比較高，二手房不會是他們的第一選擇。
出租情況大體上分為三種︰
一種是公用。也就是一些不講究場面的公司租來做辦公室。這種情況可以拿到較高的租金，但是客戶比較難尋找。
一種是合租。這種情況在房價高的離譜的大城市很常見。優點是租金較高，由此也派生了轉租房這個行業。就是把房子整租下來，分租出去，賺取差價。缺點是人員混雜，瑣碎事情較多，安全性差。
一種是收入非常高的暫住者。這種客戶是可遇不可求的。