大學生︰楚勝南初來遼東市找工作，人生地不熟的他與是一群陌路人一起合租，住進了一棟死人住過的樓房︰陰都北苑。因為之前和房產中介公司的簽下了租房合同，後來他們發現房子里有不干淨的東西，就想去找承租方退還押金和房租，但是他們已經簽下合同，甲方拒絕了他們的要求。為此，他們還發生了爭執，由于所簽的合同已經生效，具有法律效應，他們就算有理也說不清了。
迫于無奈的租下這套房子後，楚勝南他們就只好住在里面，等房租到期，到時候有錢再換別的房子。不想他們一住進來之後，就發生了一連串的怪異恐怖事件。在白天的時候，時常有人會做噩夢，楚勝南和其他幾個人在晚上的不同時候，能听到奇怪的滴水聲，不僅如此，還能听到小女孩的哭聲，到午夜十二點的時候，會有一個穿著紅色衣服，披頭散發的女人在樓道里來回游走，時不時發出淒慘的悲鳴聲。
楚勝南的合租對象︰湘香每次入睡的時候，等睡熟之後就會做噩夢，但夢醒之後，就會看到一個神秘個詭影站在自己身邊。幾次受到驚嚇，她失魂落魄，精神萎靡不振。然而在她受到驚嚇的時候，他時刻都陪在她身邊照顧她，才讓她從驚嚇中回過神來。
一次無意的發現，楚勝南他們在湘香的床底下找出一堆殘缺無形的尸骨，從此拉開一場驚悚大幕，上演了一段驚心動魄的人鬼大戲。
你相信這世界上有鬼嗎？寧可信其有，不可信其無。若不是有人親眼所見，親耳听到，根本就不會相信這事實的存在。生老病死，周而復始。六道眾生，皆有因果。人生前有肉身精魄，死後有尸身鬼魂。鬼之所以存在人間，或是因為戾氣太重，無法得到超度，或是業果未盡，尋母體轉世投胎。是非因果，一切盡在不言中。
幾年前留下的一張報紙，揭開了一個不為人知的秘密。因為陰都北苑所建風水問題，凡是住進這棟樓房里的人一一死于非命，無一幸免。神鬼般的傳聞鋪天蓋地，欲蓋彌彰，事實真如報道中所說的這麼可怕？然而「眼見為實」，「耳听為虛」。若不是有人親眼所見，怎能信以為真？
死了好幾年的老太婆，常在自己門口來游蕩，她雖然對人友善，但卻陰險狡詐。能傷人于無形，置人于死地。一個經常在墳地里徘徊的老頭，不知是人是鬼？猛然發現，原來是一個精神有問題的患者。還有那些枉死的無辜群眾，時常會主動找上門來訴苦。
不知是因為被鬼嚇死了？還是自殺的原因，除了楚勝南之外，凡是見到鬼怪的人，一一死于非命。錯綜復雜的案情，詭異離奇的事件。讓人匪夷所思，疑念重重。
揭開詭異謎團，在自己身處危難之時，楚勝南因緣巧合，遇到一位半道出身的算命先生。算命先生窮途末路，將自身攜帶的寶貴之物︰天君桃木符賣給了他。兩人初次見面，就話語投緣，先生以看手相測凶吉，由此發現他有大凶之兆。不是自己死，便是自己身邊之人死。
戴上護身之符，百鬼不侵，無法近身。和同伴出行外出，楚勝南他們偶遇詭異司機，結果被帶到陰森墳地。暮然回首，才發現原來這個司機並不是人，而是一個鬼。恐怖墳地驚現無頭女尸，食人者，當危險來臨之時，大難不死的他們逢凶化吉，被一個守墓人所救。
陰都北苑暗影朦朧，陰森恐懼。十五月圓之月，初現天狗食月之象，整棟大樓在此時逐漸下沉，進入地下深處。一時間地動山搖，樓房傾倒，開闢出了一條通往地下的黃泉路，陰曹地府由此進入，陰間十八層最深處，無論生死之人，一入地獄，永不超生。
楚勝南其余同伴因此全部喪命，他想伸手去救他們，卻為時已晚。進入地下，他的同伴們已變成鬼魂，乘坐地下的死亡班車，踏上了去往黃泉的路。因為他沒有死，所以不能解救他們。在自己孤立無援的時候，與他結緣的算命先生突然來臨，再次與他相遇，他願意幫他一臂之力。
得知楚勝南同伴魂歸地府，因救人心切，算命先生利用道術開啟「陰陽乾坤陣」，對接皓月靈光，吸收地府魂魄。為找尋同伴們的魂魄，他們不得不鋌而走險，擅自進入陰曹地府，將他們的魂魄收回。
乘坐死亡班車到達黃泉路，黃泉路上陰森恐怖，到處都是游魂野鬼。背棺鬼專門運送死人棺材，哭靈怨娘戾氣纏身，哭聲徹耳，午夜追魂人勾魂攝魄，凡是被他勾走的魂魄都無一幸免，要不是魂飛魄散，要不是被送入陰曹地府。正所謂「有錢能使鬼推磨」，還好算命先生下來的時候，身上帶了不少的冥錢冥紙，把這些某些貪財的鬼打發了。至于楚勝南，有護魂天君幫忙，自然會逢凶化吉。
踏上黃泉路，難有回頭時。然而找不到同伴們的鬼魂，楚勝南並不甘心。但有天君協助，他們就找到了同伴們的藏身之所。無意中發現，卻見還有幾個同伴不見了蹤影。湘香告知事情，才知道他們被牛頭馬面的陰差帶走了。
一路匆步追蹤，楚勝南他們很快就追上了他的同伴們，然而這時的他們已經過了奈何橋，往酆都城走去。為了不讓他們進入地獄，及時解救他們，算命就重返人間，並利用道術將皓月靈光引射進陰曹地府，將他那些同伴的鬼魂吸出來了。可是在把他們吸出來之時，同時他也把陰間其它鬼怪也吸出來了，其中數量最多的是餓死鬼。
當餓死鬼亂世，人間永無寧日。算命先生因此而犯下不可彌補的大罪，引起一場軒然大菠，這場無法避免的浩劫，由此拉開序幕•••。