明代土地制度同前代一样，仍然分为官田与民田两种。土地问题仍然是大土地所有和兼并。
官田
据《明史·食货志》记载：明代初年“官田，皆宋元时入官田地。厥后有还官田，没官田，断入官田，学田，皇庄，……诸王、公、勋戚、大臣、内监、寺观赐乞庄田，百官职田，边臣养廉田，军、民、商屯田，通谓之官田”。这段记载包括了官田的来源，又包括了官田的利用。官田的来源，大者承袭元代所有的官田，以及元代皇室、王公、贵族、臣僚等籍入田地；元末丧乱20年造成的大量无主荒地；此外，还有罪犯的没人地等。官田的利用，大体上有以下几种：（1）赏赐给王公、贵族、勋戚、功臣等的赐田，此项赐田，一经赏赐私人就成为私田。（2）分配给百官的职田和边臣的养廉田，为补给官员俸禄之用，此种田地官不能私有，仍属官田性质。（3）屯田，明代的屯田有军屯、民屯和商屯之分。军屯为解决边军粮饷所设之屯田，开始由边塞卫所的军户经营，以后推广到内地。洪武二十五年（1392）制屯田则例，规定边军三分守城，七分屯种；内地二分守城，八分屯种。每一军户受田一份（50亩），由政府供给耕牛、种子、农具。三年后交纳租税，每亩一斗。洪武二十六年（1393），全国军队总额约180万有余，按每军户受田50亩计，则军屯面积当在9000万亩以上，约占全国总耕地面积的1/10以上（当时全国总耕地面积约8577000顷）。民屯，为安置流离失所的农民而设置，官府指定土地，令失业农民迁居该处耕种屯田。洪武三年（1370）招诱流民和失去土地的农民，到北方近城荒地屯垦，每人给土地15亩，蔬菜地2亩，免租3年，有余力垦种者，则不限顷亩。商屯，是为满足边军粮饷所采取的一种补充手段。当时，官府曾要求盐商代运一部分军粮到边塞，由于道路遥远，运费昂贵，于是盐商便设法在边塞地区募民垦荒屯种，把商屯生产的粮食交给卫所官仓，换取盐引（领盐凭证）。（4）皇室和官府直接经营的官田，即皇庄、官庄。（5）用来饲牧军马官马的牧地、草场、牧场，以及园林、池沼、围场、苑囿、陵地等。（6）学田及其他。据明弘治十五年（1502）清查天下田亩时的统计，全国共有田地4228058顷。其中官田为598456顷，占14.15%。
民田
在民田中，有地主土地所有和农民土地所有两种：
1、地主土地所有
地主土地所有，即大中小地主阶级所有的土地。其中包括：王公、贵族、勋戚、达官、显宦、地主、豪强、富贾、大贾、寺观僧道等zhan有的大量肥沃的土地。这些大土地所有者取得土地的途径是：（1）封建官府的赏赐。（2）依仗权势的*。（3）中小农民为避免赋役投靠势家所奉献的田产。（4）奸人为获赏而唐朝投献的他人田产。（5）利用金钱购买的土地等。
2、农民土地所有
农民土地所有，即自耕农和半自耕农所拥有的小块土地，亦即直接生产者的小额土地。这些农民所有的小块土地，多系从他们的前代继承的祖产，或者是他们自己开荒zhan有的土地。这是有地者或无地者的中间阶层，从全国范围来看他们人数众多，他们拥有的土地数量也相当可观，在封建社会经济结构中处于举足轻重的地位。这些小土地所有者，他们的经济地位是很不稳固的。他们时常因为赋役、债务、地租以及天灾等原因破产，出卖土地，失去生活依据。