目前流行的房地产项目定位模板一般是这样：
一、经济与市场背景。包括：总体社会及经济发展状况、房地产总体市场现状及走势分析、市场需求分析、竞争市场调研与分析等内容。
二、客户分析。包括：客户群体的构成与特征、客户细分及其客户心理分析、目标客户需求分析、交易案例客户总结。
三、项目分析。包括：项目简介、SWOT分析、其他分析模型。
四、项目定位。
这个模板没有什么不妥，如果非要鸡蛋里挑骨头，有一点：竞争情况应该是专门的一部分。内容包括：房地产行业销售与库存以及空置率的情况与成因、各类型物业的销售状况及原因、市场空白或者薄弱点、根据公司的实力与项目情况决定应该怎样加入竞争等。
个人以为卖方市场有二大特点：一是市场成熟，需求大，供应更大；二是客户更加成熟，高度智慧。在这样的情况下，仅仅把竞争作为宏观背景的一个部分，确实有些大意。
对于房地产营销定位而言，宏观背景的重要性不是特别重要。只能说老板只要确定了在这个城市投资，经济背景说不说没什么大用。因为这不是在做可行性分析报告。只要是通过这一点看出潜在客户群的大小以及经济实力就难能可贵了。
也许会有人用那个经典的两个卖鞋子的业务员到无人穿鞋的荒岛的故事来证明同样的场景，不同的人看来就有不同的理解与结果。
确实如此。这一点恰恰说明的是定位的技巧。也就是我要说的。不知道提问的朋友有没有想过：再往深理想一步，也许还是这个结果。因为改变客户的生活习惯的难度与再去寻找一个市场难度相比哪一个更难？不同的企业会有不一样的结果。
我真正要说的话——竞争策略！+客户需求！＝定位
一个城市肯定有住房需求，也肯定有等着买房子的人。只要这个城市有二个项目，那么竞争就无可避免。只是竞争强度大小的问题。
低强度竞争——高强度竞争——毁灭性竞争，竞争的状态随着企业生存环境的恶化而不断升级，在日用品行业毁灭性竞争已经成为市场竞争中一种常态，深谋远虑的毁灭性竞争往往能给一些属于防范的企业造成重大损失。从低强度竞争到毁灭性竞争，这是一个必然，因为适者生存、优胜劣汰，生存规则就是如此残酷无情。
当然这样说会有很多人表示反对。我很尊重您的说法，但是绝不会改变我的语言，更不会改变思路。市场只有那么大，只能养活有限的商人。有你吃的就没有我吃的。当人越来越多，可是食物没有增多时候，请问：大家是使出一切手段拼抢，还是会像君子一样宁肯自己饿死而互相谦让？抱歉！本人是个实在人，不会拐弯。
不过话说回来，这些话反对最多的应该是房地产行业的人。因为这十几年房地产根本没有什么竞争。就像在一个财经节目中某房地产行业大腕级的人物说：“我们销售的房地产项目都是以售罄结束。没有任何积压”。节目主持人随口说道：“这种事情傻子都能做到。”
现在，谁还敢说‘没有我卖不了的房子’这句话？很多人都在等政策的改变。可是事与愿违，中央政府就是不肯松口！把希望寄托在胡哥身上，不现实。怎么办？只有加强自身的功力，杀出一条血路来。
要战斗就要有策略。从我们的角度讲：这个策略就是定位！
既然要战斗，那么首先要做的事情就是形势判断。毛主席在《中国社会各阶层分析》中第一句就说：谁是我们的朋友，谁是我们的敌人，这是革命的首要问题。
激烈的市场竞争中，我们首先要做的是分清楚谁是真正的竞争对手；谁是竞争又合作的同伴；谁是可以相互依靠的朋友。
就房地产行业来说这一切其实都是一个因素决定的——目标客户。
项目的目标客户完全一致，那就是竞争。
目标客户有重叠的地方，但是又有一部分的互补性，那就是竞争合作关系。
目标客户没有重叠，而又有很强的互补性，那就是合作朋友。
这样说可能有些房地产营销人员感到迷惑。因为对于房地产行业来讲，客户细分大多是在纸上，执行中还没有做到。
确实由于房地产行业产品的特殊性——由于一房一价，一个社区内几乎没有相同价格房子。并且，价格差异很大。因此同一个社区的客户几乎包含了从蓝领到大企业家所有社会阶层，以及从二十多岁到六七十岁所有年龄段的人。房地产行业很难做的客户细分。
说句闲话：有一次我到一家房地产代理公司面试策划这个职位，老板问我最擅长什么？我回答说是客户细分、精确定位。结果被无情的耻笑一番。当时真想和他理论一番，转念一想：何必教他。转身而去。
说实话，这就是寻找客户共性的问题。大家购买同一个社区内的房子，表面上看来原因多种多样，深层一定有一个相同的原因，也就是真正的卖点。请注意客户认同的卖点就是项目真实的定位！从这个定位逆向推导出去，找出客户的来源。那就是标准的客户细分。
也有人会说：项目的卖点很多，难道定位也很多？
不想说太多的理论。举例说明：宝马汽车主流车系是从一系到七系共四个车系，价格从人民币二十万到二百万，购车者遍布世界各地。宝马的定位是什么？操控性!他的客户细分标准是：有经济实力，喜爱驾驭速度机器者。必须承认操控性好的汽车不仅仅只有宝马汽车。但是大多数客户就是这么人定的。所以操控性好只能是宝马汽车的定位。而不是其他品牌汽车的定位。而宝马车的卖点也很多，比如：品牌好、面子足、制作工艺高、速度快、安全性等等。
把品牌好、面子足作为定位的汽车是劳斯莱斯。把制作工艺高作为定位的是荷兰的世爵跑车。速度快的是法拉利。以安全定位的是沃尔沃。
回过头来再说房地产行业的客户细分：如果我们的项目定位是一个运动社区。那么客户会是什么人？咱们来给客户画像：首先他的月收入最低也要与房价持平；其次户主对家人的健康看得比较重要，相信运动能够使生活更加美好；再次有兴趣、有时间、有金钱参加户外活动。第四性格阳光，自信，社交能力好；第五不怕输、不服输、自强不息。第六执行力强，做事情干脆利落。
如果您还记得前面说过的九型人格这一章，那么您一定会想到这是实践者和领袖者的特征。对了，就是他们！从事销售这个行业十几年，我悟出了这样一个道理：任何物品都和人一样有自己的性格特征的。同性相吸，购买这个物品的人一定是喜爱这种性格的！当然，这是个人感受，您可以反对！更希望您能抽出时间大家一起讨论！
需要明确的是汽车也好，房地产项目也罢，都有很多要素。大多数要素都要做好，有一项做的异常突出，只有最突出的那一点才能够决定项目的定位。因为别人没有做到！这就是定位执行中的最重要的因素：在一个细分市场做第一！请万分注意：一定是第一。并且是要在第一时间传达给目标客户。在操作的时候需要注意的是：即便我们是真正的第一，但是被别人捷足先登，首先把这个信息传递给客户，那么我们就不是第一！后果很严重！
怎样执行定位？只有一条路：对市场上的项目以及公司进行深入的研究。结合公司与项目的实际情况，从而使我们在某个特定的局部成为第一！
现在大多数房地产公司对市场的调查仅限于项目公开的技术数据以及对营销人员的简单评价。能够统计行业广告和营销活动的就是很不错了。最好的也就是能够知道对方的销售计划。