临海
曾智强接到黄欢的电话匆匆忙忙赶到酒店。进门后问道：“欢哥，有什么事情这么着急？”
黄欢说道：“有一件大事，我内弟注册了一个房地产公司，看中了一块地皮，请你来参谋参谋。看看那块地怎么样？”
曾智强点头：“好办。是哪块地？”
“解放道愿意要公司。”
曾智强点头：“好地！那块地只要价格合适闭着眼都能赚钱。”
黄欢笑了：“既然这样，曾总有兴趣入股吗？”
曾智强心里一下子明白了：这是黄欢要撇开自己单干了。可是没办法，自己没钱。摇头道：“我哪来的钱投资。”
黄欢说道：“这样吧，你做顾问怎样？每月5万元顾问费。可以吗？”
曾智强笑了：“欢哥，不要说这话，见外了。”
黄欢笑了：“交情是交情，生意是生意。何况还不是我自己的。你就开个价吧。”
曾智强笑了：“不如这样，你找家代理公司做全程。一开始还不用付钱，待销售时结算。只是佣金的点位高点。”
黄欢点头：“不错，曾总给推荐一个吧。”
曾智强想了一会：“我以前的营销总监孟昭杰注册了一个代理公司，要不您见一下。”
黄欢心里明白曾智强的意思，心想：不能太不给他面子，这次已经涮了他，就给他个面子，说道：“曾总推荐自己以前的部下，肯定错不了。就请他过来吧。”
孟昭杰不太情愿和黄欢这样的黑道人物打交道，可是曾智强说了，只能硬着头皮上。稍作准备后就来到黄欢的面前。
客套之后，孟昭杰打开电脑说道：“黄总，针对您要购买的地块我做了一个初步的策划方案，时间仓促，不足之处请黄总指点。”
黄欢笑了：“孟总不用客气。您的水准临海地产圈都知道。公司刚刚组建，已经接了二个项目，佩服。现在我最想知道那块地到底值多少钱？您能够解说一下吗？”
孟昭杰点点头，想了一会说道：“黄总，这个地块占地面积4万方，红线内3.2万方，容积率2.2，商业建筑面积7500方。数据没错吧？”（注：方指平方米。下同。）
黄欢点头：“对。很准确。”
“那么还有一个问题：这个项目您是要做品牌？还是要利润？还是销售速度？”
“这有什么不一样吗？三者全要不可以吗？”
孟昭杰摇头：“以前可以，现在的形式就不可以乐。鱼和熊掌不可兼得。”
黄欢笑了：“理由？”
“做品牌需要您的投入大，为达到效果，保证品牌的延续性，销售周期就要长；要利润就需要高价位，不仅仅销售周期长，还有一个高价位的接受度；要销售速度就是物超所值。”
黄欢问道：“您有什么好建议？”
孟昭杰笑笑：“我对贵公司不太了解，说不好。”
“这和地价有什么关系？”
“您做什么产品决定了您可以接受什么价位的原材料。比如一块石头，您要做艺术品，可能会花一百元；你要是拿它修路，也许就值几分钱。”
“精辟！我选速度。第一个项目，滚动式发展最重要。”
孟昭杰点头：“好，现在经济大环境很糟糕。连累房地产也是举步维艰。该项目周边的项目价位都在五千左右，销售情况一般。此项目只要做出自己的特色，商业以八千五百元、住宅以五千元的价格销售没有问题。”
黄欢点头：“确实如此。”
“我们现在就可以用倒推法来计算地价。可售面积（容积率X占地面积）八万八千方，商业九千方，总价为七千六百五十万元。住宅七万九千方，总价为三亿九千五百万。合计四亿七千一百五十万。利润率20%、不可预见费3%、税费12.5%、营销费用4%、建筑管理费2%。这样下来还剩下二亿七千六百万。”
黄欢听得出了汗：“这么多费用？”
孟昭杰笑了：“大头还在后面。容积率2.2，说明是小高层。建筑成本1500元/平米、乘以建筑面积就是约一亿三千五百万。规费及设计费大约400元/平米、约三千五百万。绿化费用每平米300元/平米、约二千五百万。剩下的就是地价。大约八千万。也就是这块地价格最合理的上限。再高就降低利润了。”（注：此公式为真实的房地产估算公式。）
黄欢拍手道：“孟总真是厉害。这帐算的太精确了。这样，明天咱们就谈谈细节，争取早日把顾问合同签了。”
孟昭杰点头：“谢谢黄总给我公司这次机会。”
“不用谢，这是您的实力。要说谢我要谢谢曾总给我推荐了你。”
孟昭杰从黄欢的公司出来后和曾智强一起吃晚饭的时候表示担心黄欢的身份。
曾智强说道：“这倒不必。只要我们做的好，黄欢不会耍赖。黑社会不都是那种赖皮的人。暴力只是手段，他们还是要靠这生意赚钱。黄欢是有名的仁义，就是要更多的人能够和他合作，使他由黑变白。”
孟昭杰点头：“我明白了。”
曾智强又说道：“还有，要在社会上混，尤其是房地产这行，与黑社会打交道这一关是必须要过的。躲避不是好办法。”