第038章蕭氏風格（二）
房地產問題在世元2001年的今天還沒有成為一個大問題，在房改之後，甚至許多家庭還正在為房地產業的蓬勃發展高興和歡呼，因為許多人曾經都是一家幾口擠在區區二三十平米的公家分配房里過日子，如今能夠靠著自己的奮斗和積攢買上一套兩室一廳、兩室兩廳、三室一廳、三室兩廳……那該是多麼大的社會福利進步？簡直就像鳥槍換大炮一樣讓人興奮！
可是，他們又怎麼知道，房地產這個還在幼年期毛茸茸可愛之極的小毛陀，將會在短短十年內成長為一只獠牙帶血的吞天巨獸，將整個國家90%以上的城市居民壓得喘不過起來，吞噬掉他們辛苦大半輩子得來的積蓄，而且還不滿足！
蝸居、房奴……一個一個的特殊名詞誕生，堂堂一國總理竟然說出「今天（國）十條，明天（國）五條，大陸房價就是壓不下來」這樣無奈的話語。房價，為什麼最終高漲而不可壓制，調控，為什麼接二連三卻無一有用？
蕭宸作為一個有著穿越優勢的政治人物，他不能不對此有所警惕，有所思考。
華夏房價的高漲，根源何在？這個問題不解決，光是調控，自然不會行之有效的作用，唯有搞清楚房價高漲的根源何在，也才能進一步知道房價為何始終打壓不下來。
首先，蕭宸分析了華夏房地產發展的幾個階段。
第一個階段是從1998年到2002年，這是華夏房地產市場新周期的起點，在此期間，自住型購房消費佔主流，房價上漲緩慢。
第二個階段是從2003年至2005年，這是房地產市場的上漲期，經濟發展刺激了住房消費，加之房價的上漲造成大量資金進入房地產市場以期保值增值，推動了房價的快速上漲。
第三個階段是從2005到2006年，在這期間國家出台了一系列抑制樓市的政策，房地產市場也進入了一個相持的階段，樓市的漲幅明顯收斂。
第四個階段是從2006年到2007年，各行業的資金蜂涌而入到房地產行業，房價屢創新高，地王頻現。2007年的華夏房地產市場更是演繹了一波令人難忘的行情，全國各地的房價都出現了不小的漲幅，年初首先是特區鵬城、嶺南樓市領漲全國，5月份之後，沉寂已久的東方樓市也出現了快速上揚的行情，接著，樓市的上漲進一步蔓延到了許多二三線城市。
第五個階段是從2007年到2008年，樓市再次進入相持的階段，熟悉樓市的人都知道，不少城市2008年的房價與2007年相比，甚至還出現了小幅的回落。
第六個階段是2009年樓市重又步入高漲期，在這個時期里全國樓市漲聲一片，不少一線城市的高端住宅也是屢創「天價」。
終于在2010年，在一系列相關政策的作用下，樓市再次進入了一個相持期。不過，通過對房地產市場長期以來走勢的分析，可以知道2010年房地產市場的走勢就是︰市場上漲的趨勢不會改變。
情況蕭宸已經回憶清楚，那麼，怎麼辦呢？
通過對房地產市場發展這幾個階段的分析，蕭宸從中得出兩個結論。第一，華夏房地產市場的發展與宏觀經濟層面息息相關，正是因為華夏經濟的快速增長造就了房地產市場的繁榮；第二，政策打壓收效有限，雖然政策對樓市能起到一定的抑制作用，它會階段性地改變房價上漲的幅度和時間，但無法改變樓市總體向上的趨勢。尤為明顯的是，2005年、2006年，國家針對房地產市場制定的政策法規數量之多、頻率之密，堪稱前所未有。然而，密集的調控並未給快速上漲的樓市以實質性的遏制。2007年出台的「二套房貸」政策更被認為是對樓市的重擊，但在2008年經濟環境發生變化之後，市場立刻在2009年出現了報復性的巨幅上漲。
為了厘清樓市發展的脈絡，蕭宸甚至把時間追溯到1992年，那年他還沒有穿越到這個世界，但他知道，那年過後曾出現了一輪全國性的經濟過熱，其中房地產熱相當令人注目。于是在1993年、1994年間，國家對此進行了宏觀調控。當時中央政府采取了雙緊政策，即收緊財政支出、收緊銀根（提高利率、減少貸款、提前收貸），甚至強調，國有銀行一律不能對房地產開發進行貸款。
經過幾年的調控經濟明顯降溫，但1997年下半年爆發了東南亞金融危機，于是國家又推出了種種促進房地產市場發展的政策︰比如用寬松的住房金融推動住宅需求；減免稅金降低購房負擔；各地政府的房屋主管部門實施降低房屋交易費；讓存量住房進入市場等。東方市從1998年開始更推出了購房退稅等其他政策，與此同時申城房地產市場的復蘇也開始展開了。
而以2003年8月12日政務院《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》為標志，房地產市場進入了調控和上漲的膠著狀態。終于在2005年3月2日，《關于切實穩定住房價格的通知》（「國八條」）的出台讓不少城市的房價上漲暫時有所收斂。而2007年許多城市房價的再次「瘋漲」終于讓有關方面出台了「二套房貸」等極為嚴厲的政策。而在金融風暴的影響下，2008年宏觀經濟面臨的境遇和1998年高度相似︰外有全球金融危機引發的動蕩，主要貿易國經濟下滑成定勢，出口環境惡化；內有大批企業倒閉，就業形勢緊張。在這種情況下，刺激內需無疑成了當務之急，而房地產無疑又再次擔當了這樣的重任。終于國家再次出手刺激樓市，在2009年形成了樓市漲幅的另一個高點。
通過以上分析蕭宸發現，雖然房地產市場經歷了多次政策打壓，但其明顯具有階段性的特征。華夏經濟的首要任務是發展，在「保增長」的大前提下，許多刺激經濟增長的措施必然會使此前調控政策的影響「土崩瓦解」。
回顧歷史是為了對今天和明天有更清晰的認識，通過以上一系列分析蕭宸就發現，調控政策雖然能產生階段性的作用，但其影響力終究只是暫時的，更不可能改變樓市長期向上的趨勢。為什麼會這樣呢？購房者的剛性需求是一個原因，而最為根本的是在當前華夏經濟的增長模式下，為了刺激經濟愈演愈烈的貨幣超額投放，它才是華夏樓市長期繁榮的幕後推手。從另一個角度來說，只要貨幣的超額投放不停止，無論出台什麼樣的政策，房價的上漲趨勢都不會改變。
當然不可否認的是，當前市場上自住剛性需求依然旺盛，這表明華夏房地產市場的發展仍然處在黃金時段。這種「需求」具有傳動性質，從沿海經濟發達地區逐步向中西部經濟欠發達中地區傳動；由「一次置業」向「二次置業」、「三次置業」傳動；從高收入、中高收入家庭向中等收入乃至中低收入家庭傳動；從一、二線大城市向三、四線中小城市和發達地區的小城鎮傳動。其實這幾年來，華夏老百姓的人均收入增長也是比較快的，這也成了房價不斷上漲的重要動因。
然而，貨幣投放顯示的力量卻要強大得多。進入新世紀以來，華夏廣義M2呈現快速增長態勢，金融市場流動性呈現持續寬松狀態。當時就有專家認為，M2的快速增長為華夏信貸市場提供了寬松的流動性環境，通過銀行信貸，將居民對住房的潛在需求轉變為有效需求，推動了房地產價格的上漲。此外，M2通過為市場提供充足的流動性影響房地產價格，M2的增加使得房地產商從銀行獲得貸款可能性增加，潛在購房者流動性約束下降，從而對房地產需求和新建築的投資決策有相當大的影響，最終導致房地產價格變化。
根據華夏指數研究院「房地產中長期發展動態模型」的研究，2009年全國商品房銷售面積達9.37億平方米，同比大幅增長42.1%，模型顯示，正常增長率約為11.5%，另有18%的增長率來自2008年抑制需求的釋放，而各類政策的影響分別為︰信貸超額投放對增長率的貢獻為6%，降息為4%，減稅為2%，分別使得銷售面積「超常」增長約0.4、0.24、0.16億平方米。2009年全年，人民幣各項貸款增加9.59萬億元，較上年增加4.69萬億元，創下歷史新高。而2001~2009年的歷史數據顯示，貨幣投放對房地產市場的影響十分明顯，房地產各類貸款、M2與銷售面積和價格的走勢趨同，多次出現了共同的頂點和底部。據測算，假定其他因素不變，2009年的M2快速增長導致商品房價格上漲9.7%，商品房銷售面積增加18.8%，而在2001~2008年由貨幣投放引發的平均增長為5.9%和11.4%，由此可見貨幣供應量的大幅增長房價過快上漲的重要原因。就像一位專家說得那樣，說到底房價就是貨幣的直接對價，只要M2繼續這樣增長，不管出台什麼樣的政策，房價都難以深度下跌。
城市樓價上漲的原因有很多，但自2009年以來，房價升勢更加突出。在蕭宸看來，房價不斷向上攀升，其背後的原因是貨幣供應量的增長。2009年1~7月，華夏廣義貨幣M2的年化增長速度為24.77%，用24%的貨幣增長減去8%的經濟增長，可大致得出有16%超額貨幣流通。超額貨幣流通必然推高房價，16%的超額貨幣在5年內會使樓價翻番。而蕭宸認為華夏廣義貨幣的超額增長並不新鮮，作為蕭家的第三代，他清楚的知道，從1992年到現在，央行每年印刷紙幣的速度在23%左右，而經濟增長速度卻在8.9%左右，按照經濟學意義上的通貨膨脹計算方法，通脹就在14%左右，以復利計算，也就是5年要翻一番。
那麼，為什麼華夏廣義貨幣的供應量會保持如此長時間的快速增長呢？蕭宸也清楚，是因為華夏經濟增長的本性是「三高」——高通脹驅動高成長解決高失業」。華夏經濟要走出「世界工廠」模式內在的產能過剩危機，必須向內需導向轉型，而擴大內需必須加快城市化發展，因此城市化是未來30年的華夏經濟主題。這種快馬加鞭推進城市化的做法使得城市積澱已久的就業問題更加惡化。為了解決失業問題，政府只能通過較高的經濟增長來消化失業人口。眾所周知，華夏經濟增長的驅動器有「三駕馬車」，即投資—出口—消費。金融危機以後，出口急劇下降導致出口對經濟增長的驅動由正轉負，于是投資驅動頂替了出口，對經濟增長的貢獻度達到87%以上。在投資驅動中，政府主導的投資貢獻了80%以上，而政府投資的資金來源80%以上來自于超額貨幣發行。把這三個數字放在一起，就是一個超額貨幣驅動政府投資的增長模式，政府投資過去多年也經常是在「三駕馬車」中跑頭套的。
或許有人會問，超額貨幣的去向很多，為什麼一定會流向投資市場。對此，蕭宸認為，超額貨幣注入到銀行體系後有三個主要流向︰其一是流向制造業生產領域；其二是流向消費品市場；其三是流向投資品市場。在制造業面臨產能過剩的市場環境中，超額貨幣就會選擇流入消費品和投資品兩個市場，流入消費品市場會產生通貨膨脹，流入投資品市場會催生資產泡沫。政府發現消費品市場的通脹無疑抵消了其在解決失業問題上做出的艱苦卓越的努力，或者，與其讓多數人承受通貨膨脹的威脅並擔憂失業下崗，還不如讓少數人在資產泡沫的盛宴中分流超額貨幣。
因此，在這種高額的貨幣發行驅動高額的政府投資，高額的政府投資驅動國民經濟的高增長，目的是要化解高失業的「四高」的經濟增長模式下，央行突然大幅度回收超額貨幣是不可能的，流出銀行體系的貨幣一旦體現為廣義貨幣M2的增長就很難突然減速，經濟運行中的相關利益主體在貨幣的洪流**同受益，誰也不會因為不確定的未來風險而放棄確定的現實收益。
蕭宸認為，房價之所以能夠持續上漲還在于房子在華夏從消費品變成了投資品。在那個時候的華夏，80%的房子需求來自投資需求而非消費需求。即消費者買一套房，投資者會買四套房，這個概念跟歐美國家是完全相反的。歐美作為成熟國家，投資人買一套房，消費者買四套房，這是一個「二八定律」。
如果說房子是消費品，那它一定要符合兩個最基本的標準，第一是資金回報率，即房價等于10到15年的租金；第二是房價收入比，即房價不超過25%到30%的家庭可支配收入。而現實的情況是，現在租金回報是45到70年，一般的城市工薪階層一輩子的收入也不可能買到他所滿意的房子。
蕭宸還知道，把房地產定義為投資品，也是國家規定的。因為在華夏的CPI當中，衣食住行中的「住」是統計的房租，而不是房產價格，而美國CPI當中佔房產高達42%，美國人是把房產當做消費品的，所以華夏房地產的剛性需求不是來源于消費，而是來源于投資。因此，房地產的投資屬性就決定了房價的合理標準不是由本地人的收入和預期決定的，而是由80%的外來人的收入和外來人的預期決定的。
最後蕭宸得出的結論是︰作為投資品，城市房價的決定力量是兩個流動性︰人口流動與貨幣流動，所以房產泡沫的破滅將發生在城市化結束之時。在此之前，泡沫持續的時間越長，化虛為實的比例越高，居民收入的增長越快，化險為夷的機率就越高。所以，要能夠與風險財富共舞，與資產泡沫共同成長。
但這很難，幾乎不太可能。
所以蕭宸並不因為自己得出這樣一個結論而感到輕松，相反，他悚然心驚。
在這樣一個情況下，政府豈能任由尋常老百姓自生自滅？不論是引導民眾有更加成熟的住房價值觀，更重要的是，政府還必須有切實的手段讓房價不至于「毀掉一代人」！
但是，這個手段決不是事到臨頭再去調控，因為那基本上是不可能成功的。真要到了那個時候再去調控，就只能像武俠小說里面某些練功走火入魔的人，要想恢復正常，除非自廢武功。
但這既不是蕭宸所希望看見的，也決不是政府所能接受的。