市場營銷理論從4P一直發展到11P，也就是從‘產品營銷’發展到‘大市場營銷’。
1960年美國的麥卡錫提出4P理論。也就是大家耳熟能詳的產品、價格、渠道、促銷。後來，科特勒又增加了2個P，即政治力量、公共關系。相信對于地產人來說對這二個詞應該是感受甚深。到了上世紀八十年代，科特勒又加上了調研、細分、優先、定位這4個P。最後他終于開了天眼，悟出企業所有的活動都要以客戶為中心，也就增加了一個最重要的P——人。終于湊成了營銷的第二次革命基礎理論︰大市場營銷11P。
對房地產營銷來講11P的組成是由一個核心——客戶，二個支柱——政治力量、公共關系、二個層次——戰略層次（調研、劃分、優先、定位）戰術層次（產品、價格、渠道、促銷）所構成。支柱決定了項目能不能開發；戰略層次決定了產品；在解決了支柱和戰略層次的問題後，戰術層次也就是收收錢、簽簽單。
關于營銷核心——客戶，前面幾章和後面的《需求》這一章都是在說這個問題，自己認為說的已經差不多了，如果大家要求再仔細的說一下，我遵命。這里就不說了。
房地產公司和政府、黑社會、職能部門、公眾的博弈是這個故事的核心，關于二個支柱的理論就不多言了。
戰略層次第一項︰市場調研。
枯燥的說該怎樣做市場調研大家一定沒興趣，如果想知道這些內容，找本《市場營銷教科書》一看就知道，何必看我胡編亂造。既然是講故事，咱們就講故事。
話說1983年，可口可樂公司為了全面擊退百事可樂公司的步步緊逼，決定開發一種新型的飲料——新可樂。設計要求這種可樂比原來的可樂更甜更柔和。
為確定新可樂的市場情況，可口可樂公司用時兩年，花費數百萬美金進行史上最大規模的市場調研。僅僅是無商標口感實驗就進行了二十萬次。根據統計，60%的測試者認為新可樂比原來的可樂好，52%的測試者認為新可樂比百事可樂好。
根據這個結果，可口可樂公司很自信的推出新可樂，停產原來的可樂。結果卻是事與願違。過了新鮮期後，新可樂銷售如尼加拉瓜大瀑布的水，一路直下。更加嚴重的是，美國客戶不像中國客戶那樣好脾氣，這事情要是在中國，大家不買可口可樂就完了。但是美國人那是真不講理，組成一個名叫「舊可樂飲用者」的組織，聲稱如果可口可樂公司不重新銷售舊可樂，就向最高法院起訴可口可樂公司剝奪他們的幸福生活。
可口可樂公司趕緊重新組織生產原來的可樂，命名為︰經典可樂。此後不久，經典可樂的銷量躍上一個新台階。
可口可樂公司作為山姆大叔經濟侵略的急先鋒，它的市場調研絕不會有半點馬虎，調研結果錯了嗎？沒人敢說。對了麼？也沒人敢說。
我想問一個問題︰那些我們這些人坐在辦公室內吹著空調寫出來的市場調研報告可信度又有多高？中國人不像美國人那樣一根筋，市調報告和結論的可信度有多大想必是「如人飲水冷暖自知」。哈哈，不多說了。
這種情況老板們不是不知道，只是裝不知道。房地產形勢好得不得了，做不做市場調研，房子一樣搶手，費那勁干嘛。
再問二個問題︰現在的房地產形勢，變了沒有？在這樣下去還行嗎？
有人會說︰「答樂翰是烏鴉站在豬身上，只看到別人黑，哈哈。」
為了反駁這句話，我就告訴大家我們團隊做市調的基本方法︰
最低銷售量︰也就是大家常說的剛需。城市人口÷78÷2＝該市每年住宅最低銷售套數。
最高銷售量︰（人口×50－人口×人均居住面積）÷90＝該市每年住宅最高銷售套數。
這二種計算方式我們團隊使用從未失手。當然針對不同城市，數字是有修正的。如果你要進入的市場去年的銷售量越接近最低銷售量，說明市場越有潛力，相反的話，前景堪憂。
09年我們團隊被開發商以7個點的佣金邀請至江蘇某個城市，我的老師只住一天就回來了，臨行前對開發商說道︰對不起，米時間，不簽！
我們詢問原因，老師回答︰該市待售商品房數量是最高銷售量的2倍！後來一個代理商昂首挺胸進入該項目，一年後，垂頭喪氣回來了。
也有人會說可口可樂公司這樣做市調都出問題，我們該怎麼辦？
說實話，我們這個團隊也解決不了這個問題，借用我老師一句話︰目前大部分市調報告缺少二個重要環節︰
人性——本故事中巴克圖市場調研報告寫成故事的原因。警察審問罪犯還不定是實話實說，咱們在大街上隨便拉住一個人就問人家的收入、居住情況，說真話的有多少？做市場研究，對客戶訪談結果減一檔次，對市場預期要減一檔次。
消費心理學——對于該市高價奢侈品的銷售情況要深入探究其內在的原因。比如該市高檔汽車數量驚人，那麼是不是就說該市的其他奢侈品銷量也很好？不一定。也許有人只是在充場面。這一點要分析該市人的風俗習慣以及消費心理來確定。