產品這個詞說了這麼久，那麼房地產產品到底是什麼？
這個問題當老師第一次問我的時候，也是很迷惑。因為外延和內涵都很大，感覺怎麼說都說不明白——地段、規劃、建築形式、園林景觀、銷售單元、社區配套、周邊環境、物業服務等等，太多太大。讓人模不著頭腦。
就銷售來講，客戶買的是一套銷售單元，所得到的是整個項目除去銷售給其他人的單元以外所有的事物。這是房地產的特性所決定的。
有趣的是現在大多數的客戶或者說從事房地產營銷的人用一句成語來概括的話，那就是「買櫝還珠」。對于購買的單元不是很重視，但是對于大家所共有的配套、綠化之類卻重視非常。不能說不對，但是總有一些不妥。關于購買單元的問題，《需求》那章講了很多，如果有疑問，咱們以後再繼續討論。
一個房地產項目第一個要素就是位置。這一點老超人李首富有過經典的論斷。對于客戶來講，好的位置使生活便利、物業升值保值有保障。什麼才是好的位置？
一般來講有這麼幾點︰
1，交通方便,道路四通八達。公交車、輕軌、高速公路、鐵路都在附近。無論是長途跋涉還是上下班、購物、健身、學習等活動都不需要頻繁倒車，能輕松到達。
2，配套齊全。不僅僅是滿足生活必須，而且周邊的商業、醫院、學校、體育健身等設施是城市、最起碼是某一區域的主要設施，而且吸引力很大，人氣很足。
3，著名建築或者自然、人文景觀。好的位置周邊要有一個在該市名氣非常大的建築或者自然、人文景觀。北京市朝陽區有一個項目的推廣主題就是︰宰相故居。因為項目旁邊就是一代名相劉羅鍋的府邸。大多時候該區域的名氣就是由這個建築所決定。但是要注意不是每個建築都和故宮那樣隨著時間的遷移而歷久彌新。
4，發展前景。對于位置不太好的項目，一般來講會大力宣傳城市遠景規劃。這一點有些不好說，因為時間越遠，變數也大。還有一點是就是很多城市的新區，已經開發了三、五年，人氣還是差得遠。
位置是決定項目價值的重要因素。特別是對商業和寫字樓這樣的投資性項目來講，更是有一票否決權。因為好的位置意味著人流。
對于住宅，位置的重要性由于交通工具的進步已經逐步變得不重要了。相反，我的朋友曾說過一個很有趣的事情︰在北京三環住的上下班花在路上的時間比在五環住的人要多，因為堵車太嚴重。
而且由于購房的目的不同，位置比較差的社區可用做第二、三套住宅。就是修養住宅、旅游住宅、周末住宅等。
規劃的優劣很難講，因為各自的出發點不同。
對于開發商而言，銷售面積大就是好規劃。因為土地的價格已經確定，多出來的銷售面積就是利潤。對于客戶來講，建築密度越低、配套設施越全、景觀越美就越好。現在我們從客戶、開發商以外的第三方的角度來講一下規劃。
簡單地說一個樓盤把居住、休閑、健身、娛樂、出入、配套等各方面所需要的佔地面積比較合理的就是比較不錯的規劃。
居住面積或者說可銷售面積政府規定了大體的範圍，具體數字還要到項目交工時由房管局測量確定。這中間的貓膩不多說，後面的故事會講到。
這里有一個重要的指標︰建築密度。即樓盤地基面積與項目佔地面積的比值。一般而言，超過18層的樓房，建築密度不能高于30%。高過這個數值，後面的樓房下面幾層的采光就會受到影響。而且會擠壓道路的佔地面積，是出入擁擠。也會減少綠地面積。
道路的佔地面積一般在20%左右，如果人車分流，則會更大一些。目前有很多的項目將車行通道直接進入地下，只留一條消防通道。這樣有效解決了道路的問題。社區道路一般分為四級︰主干道、輔道、步行道、景觀道。
主干道是社區內最寬闊的道路。它的功能是有效解決人流集中出入的問題。數量不多，但是佔地面積較大。有很多的社區將主干道和消防通道合並。特點是道路直，彎曲少，平坦以便減少居民的停留時間。建築面積五十萬以上的社區，一般把主干道建設成商業街。
輔道是連接社區內部各棟樓之間的道路，寬度較窄，但是四通八達。
步行道也可以稱作休閑道，是社區居民茶余飯後散步的場所，道路二旁一般有座椅、長廊、雕塑、垃圾箱等。較好的步行道還有長廊，連接處有休閑亭。彎曲、細長、遠離居住區是其最明顯的特征。
景觀道是景觀區內的小路，是為了欣賞美景而設計。道路細，彎曲回旋，多以鵝卵石、或者碎石塊鋪裝，為的是讓居民能夠更多時間欣賞美景。
這幾級道路在具體的某個社區內劃分不一定非常明顯，有時會有合並。我曾經見過容積率到達七的社區，道路基本沒有劃分。這就是開發商的貪心了。
車位和車庫也是一個很重要的問題。目前大多數高層項目把車庫和車位都轉移到地下，地上僅僅保留一些臨時停車位。也有一些項目車位用鏤空地磚鋪裝，面積計算在了綠化面積中。由于國家對地上停車位的規定，以及車位單價高過住宅，臨時停車位逐步減少。