划分、优先、定位也就是目前十分流行的STP理论。
划分即市场细分（Segmentaion），优先即目标市场选择（Targeting），定位（Positioning）
市场细分。其做法是按不同的细分变量将市场划分为不同的顾客群。
理论上讲，只要有两个以上的购买者，都可以细分为若干子市场。这样做有利于企业发现最好的市场机会，用最少的经营费用、精力、付出取得最大的经营效果。
第一企业可以按照目标市场需要变化，及时地、正确地调整产品结构，使产品适销对路；
第二企业可以相应地、正确地调整和安排分销渠道、广告宣传等，使产品能顺利地、迅
速地送到目标市场；
第三企业还可以集中使用人力、物力、财力，使有限的资源集中使用在“刀刃”上，从而以最少的经营费用取得最大的经营效益。
划分标准：地理、人口特征、心理特征、行为特征。
目标市场选择。即制定衡量细分市场吸引力的标准，选择一个或几个要进入的市场。
市场细分揭示了公司面临的细分市场的机会。接着便对这些细分市场进行评估，并应确定准备为哪些细分市场服务。
三个要素：细分市场的规模与发展；细分市场结构的吸引力；公司的目标和资源。
定位。即确定企业的竞争地位及其向每个目标市场提供的产品。即根据目标客户群体的需求特点使产品在目标客户心目中建立特定位置、公认形象的活动过程。
可是现在营销界某一区域特别是房地产营销对STP营销理论却是如此评价：定位P被ST了。对中国股民来说，ST可不是什么好东西。
这样说的理由是：目标市场不是由我们的思维来划分的，而是由客户的认知所决定的。直白的说就是你的产品特性首先要得到客户的认同才可以。但是现在房地产市场的同质化非常严重，不是我们玩个文字游戏就能够把客户区分开的。
举例说明这个问题。先解释一下：这个例子是某个房地产网站上的资料，其目的是吹嘘某代理公司营销能力高，用STP营销战略成功售罄项目。
具体例子：某四线城市一个项目，位于城市南部，附近楼盘以AA山庄为主，经多年的开发，该地段已聚集相当的人气和居住知名度；该地段临近商业繁华地带，电脑城、家具城、水果批发市场、服装批发市场荟萃于此。
经过对市场细分的研究，从消费群体追求利益的行为出发，界定出该项目的目标消费群及其市场特征是：区域内服装市场业主、果品批发市场业主、电脑大市场业主、通讯市场业主、南区附近购房者、以及自身具有文化艺术气质的经济能力较强的阶层为主体消费群体；潜在消费群体的年龄大约在35岁到55岁之间；家庭结构已进入中年期，人口简单，居住空间之娱乐性与休闲性较大；他们追求高档次的住宅小区，追求品位，但同时他们又是商人，有着强烈的“物有所值”消费心理。
同时，根据市场调查，细分出市场消费者的购房倾向和要求，具体包括：环境规划的高标准，各种生活配套要齐全，各种活动场地、场所要足够；在规划时要有超前意识，使小区更具现代化气息，特别要注意智能化；在楼盘外立面的设计上要新颖，色调要协调，风格要跟上潮流；潜在业主们的消费倾向于入住全封闭式的小区；高绿化率；小区及其周围的配套设施的基本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、棋牌室等一应俱全；对物业管理的要求较高，希望提供保安、清洁卫生、房屋维修、园林绿化和一些特色服务(如家政、订购车票、托儿、托老服务等)。把选定的细分市场与开发产品比较发现，小高层和联排别墅的产品形式基本符合以上细分市场的需求。
在选择目标市场以后，策划中心对目标市场进行预测，汇总调查资料和数据，设计出预测市场发展趋势的12个问题，并进行问卷咨询，信息反馈后再进行下轮的咨询，然后对预测结果进行统计分析，最终确定了细分市场以及相关概念为：各种专业市场的业主或经营者、自身具有文化艺术气质、经济能力较强的阶层；与之相适应的产品定位为：优良的居住环境和自然山水，浓郁的艺术氛围，精良的物业管理，高档的建筑形式(小高层和联排别墅)。
确定了产品以后，营销策划的重要内容是寻找项目的核心价值，从而在目标用户中确立与众不同的市场地位。首先，该项目的核心价值定位是打造“都市文化艺术之都”——该项目是这个城市有艺术修养的、有文化品位的、向往艺术的人的部落。其次确定了以“家在身旁”作为项目的另一个价值点，项目毗临电脑城、手机大市场、家具城、水果批发大市场、服装批发市场，在此工作的人劳累了一天后就不需匆匆往家里赶，因为家就在身旁。阶层居住区概念是本案的核心价值。