明代土地制度同前代一樣，仍然分為官田與民田兩種。土地問題仍然是大土地所有和兼並。
官田
據《明史•食貨志》記載︰明代初年「官田，皆宋元時入官田地。厥後有還官田，沒官田，斷入官田，學田，皇莊，……諸王、公、勛戚、大臣、內監、寺觀賜乞莊田，百官職田，邊臣養廉田，軍、民、商屯田，通謂之官田」。這段記載包括了官田的來源，又包括了官田的利用。官田的來源，大者承襲元代所有的官田，以及元代皇室、王公、貴族、臣僚等籍入田地；元末喪亂20年造成的大量無主荒地；此外，還有罪犯的沒人地等。官田的利用，大體上有以下幾種︰（1）賞賜給王公、貴族、勛戚、功臣等的賜田，此項賜田，一經賞賜私人就成為私田。（2）分配給百官的職田和邊臣的養廉田，為補給官員俸祿之用，此種田地官不能私有，仍屬官田性質。（3）屯田，明代的屯田有軍屯、民屯和商屯之分。軍屯為解決邊軍糧餉所設之屯田，開始由邊塞衛所的軍戶經營，以後推廣到內地。洪武二十五年（1392）制屯田則例，規定邊軍三分守城，七分屯種；內地二分守城，八分屯種。每一軍戶受田一份（50畝），由政府供給耕牛、種子、農具。三年後交納租稅，每畝一斗。洪武二十六年（1393），全國軍隊總額約180萬有余，按每軍戶受田50畝計，則軍屯面積當在9000萬畝以上，約佔全國總耕地面積的1/10以上（當時全國總耕地面積約8577000頃）。民屯，為安置流離失所的農民而設置，官府指定土地，令失業農民遷居該處耕種屯田。洪武三年（1370）招誘流民和失去土地的農民，到北方近城荒地屯墾，每人給土地15畝，蔬菜地2畝，免租3年，有余力墾種者，則不限頃畝。商屯，是為滿足邊軍糧餉所采取的一種補充手段。當時，官府曾要求鹽商代運一部分軍糧到邊塞，由于道路遙遠，運費昂貴，于是鹽商便設法在邊塞地區募民墾荒屯種，把商屯生產的糧食交給衛所官倉，換取鹽引（領鹽憑證）。（4）皇室和官府直接經營的官田，即皇莊、官莊。（5）用來飼牧軍馬官馬的牧地、草場、牧場，以及園林、池沼、圍場、苑囿、陵地等。（6）學田及其他。據明弘治十五年（1502）清查天下田畝時的統計，全國共有田地4228058頃。其中官田為598456頃，佔14.15%。
民田
在民田中，有地主土地所有和農民土地所有兩種︰
1、地主土地所有
地主土地所有，即大中小地主階級所有的土地。其中包括︰王公、貴族、勛戚、達官、顯宦、地主、豪強、富賈、大賈、寺觀僧道等zhan有的大量肥沃的土地。這些大土地所有者取得土地的途徑是︰（1）封建官府的賞賜。（2）依仗權勢的*。（3）中小農民為避免賦役投靠勢家所奉獻的田產。（4）奸人為獲賞而唐朝投獻的他人田產。（5）利用金錢購買的土地等。
2、農民土地所有
農民土地所有，即自耕農和半自耕農所擁有的小塊土地，亦即直接生產者的小額土地。這些農民所有的小塊土地，多系從他們的前代繼承的祖產，或者是他們自己開荒zhan有的土地。這是有地者或無地者的中間階層，從全國範圍來看他們人數眾多，他們擁有的土地數量也相當可觀，在封建社會經濟結構中處于舉足輕重的地位。這些小土地所有者，他們的經濟地位是很不穩固的。他們時常因為賦役、債務、地租以及天災等原因破產，出賣土地，失去生活依據。