五月五日，江寧縣衙門所在棋盤街兩側道旁，榴花開成火燒般地耀眼，濃枝密葉與沉甸甸的石榴果下，一百多輛車馬、輿轎一字排開，將整條街佔個全滿。
車轎的主人們都拿著縣衙的請柬受邀而來，每柬限四人，前來參加或旁觀本縣今年的第一場土地拍賣，場地就在縣衙的房產廨競買堂內。
江寧縣縣衙位于棋盤街居中，與江寧縣法堂僅隔著一道西院牆，東面則是江寧縣巡檢衙門。進入縣衙，繞過照壁，進儀門，迎面就是個戒石坊。戒石坊就是個石制牌坊，上下前後都刻著好些警世的名言，作為官員們自律的戒告。
戒石坊之後，大院的正北便是縣衙大堂。按「左文右武」，戒石坊東面列吏、戶、禮三房，西列兵、刑、工三房。大院西南角，吏房的南面便是房產廨所在。房產廨有兩個大廳，于縣衙院牆外開便門出入。東廳較小，環廳設有公事間，有關本縣房產之類的事物就在此處辦理。西廳是競買堂，大廳北面頂頭設一競買台，廳內有十六排固定于地面的座椅，每排又有十六張椅子，合計二百五十六座。
自武宗時代的檢地開始，土地出讓和恆產稅就成為了地方官府主要的財政來源之一。武宗是個縱橫捭闔之人，行大事、定大計、決大策沒話說，卻不大干得來細活，也不耐煩糾纏于細節，所以許多事做到最後都要麼爛尾，要麼紕疏錯漏一大堆。比如分封諸侯，他就忘了和諸侯約法不許他們相互打仗，結果弄得天下數十年後就開始烽煙四起、狼奔豕突。
在土地出讓制度上也照樣有疏忽，地方官府跑來朝廷訴苦道︰「皇上，縣里真沒錢了。不信您瞧，微臣身上破了兩處大洞，可只有一塊黑布可使，只好補了烏紗，後還涼快著。」武宗對曰︰「哭窮個啥？朕要助諸侯立國，要喬遷人口，要勘探新陸，連宮殿都已停建，哪有錢勻給爾等。光 算個球！不怕告訴你們，老子前面都還光著呢！」又揮手道︰「要錢，自己賣地去。」
于是，地方衙門就開始靠賣地來獲得收入、支敷開銷，國家的財政經過了最初十幾年的艱難時期後走上了良性的循環，土地也就這樣不斷地出讓出去，由國家所有轉變為私人恆久擁有。漸漸地，地方上的好地塊都給賣了光了，可聰明的官員又發現了恆產的奧妙︰只要是衙門附近的土地就一定是值錢的。
接著，舉國開始了一輪「飛象過河」的大運動，即省、府、縣的所在衙門都競相往偏僻處搬，將騰挪出來的昂貴土地賣個高價。在象棋里，象或相都是不可以過河的，之所以這樣去稱呼這場潮流，無非就是諷刺其荒謬性而已。官員們的機巧和貪婪總是能超越世人的想象，不過十幾年，某些地方的衙門就因此搬了三、四次，最極端的地方甚至把縣衙搬進了深山老林里，因為林子外的地都被他們給賣光了。
到了文宗時期，土地制度的弊端重生，皇帝不得不費了九牛二虎之力再次于全國檢地，罷免了數千名官員，抄了數百名官員的家，又制定了法規森嚴的《土地律》，這才完善了土地之法。
應天府四縣的土地屬于皇家所有，賣地得來的款項九成歸于內務院，應天府和縣里只能分得一成。一成初看很少，可京都的房價與地價乃是全國之最，年年土地的出讓金總額都遙遙領先于其它地方，所以這一成的數額也絕對可以使府、縣滿意了。按慣例，皇家出讓位于哪個縣的土地，就在江哪個縣的房產廨競買堂開拍競賣，賣江寧縣的地就當在江寧縣的競買堂。
上午九時過後，前來競買或觀買之人已陸續來到這里，前八排的座位已被一圈紅繩給攔了起來，只有參與競買的人才能入內。
美洲航路的中斷使得那邊的原材料與資源運不過來，無可避免地造成了某些產業的急速衰敗；股市和債市大跌使得民眾財富縮水，對恆產尤其是豪宅的需求一落千丈；因缺乏信心，許多原本滯留在京都的資財都紛紛回流到外地、海外或者諸侯國，市面上一下子缺起錢來，利息騰升，民間貴利泛濫，各個行業都在主動或被動地收縮，也連帶地影響了恆產市場。從前年下半年開始，京都恆產出現了罕有的下滑，到目前為止，房價和地價已跌了一成有余。
今天，競買堂內要拍賣的就是位于百家湖的那一萬三千畝土地。這塊地所規定的容建率為零點五，就是說每二方尺的土地上只能建一方尺的房屋；覆蓋率為零點三，乃是規定至少要有百分之七十的土地表面不能為房屋所覆蓋。
若在往年，這片土地的每畝成交價恐怕能賣到三百四、五十貫，甚至可能去到三百七、八十貫。但因為恆產行業普遍對未來的房價不看好，連內務院都把拍賣的時間從春季拖到了夏季，見市場仍然沒有任何起色才不得不于此時拿出來開賣，所以拍賣起價只有二百八十貫整，交了保證金參與競買的恆產商也只有二十家。
這一萬三千畝地分為甲、乙、丙三塊出讓。甲塊地大小為四千畝，前臨秦淮新河，右靠將軍山，離著百家湖還有點距離，但其間也有個小小湖泊，名為高湖。其賣點是臨河與山景，半山可建公館、行館，臨河能建書寓、公寓，能賣個好價錢；剩下的兩塊地都是每片四千五百畝，大致以百家湖橫向中線為界，北面的標為乙塊地，南面的為丙塊。
競買家數如此之少有兩個原因，一是因為市道不景氣，大多人不敢看好，覺得亂世收縮方為正理；其次就是每塊地最少四千畝，所需銀錢總額巨大，只有少數的大型恆產商才拿得出這筆大款項來。
上午九點四十，一輛超長又超寬的豪華馬車在房產廨競買堂外停下，阿圖首先跳下車來。他穿了件近乎直筒的玄色大袖深衣，金、銀、紅三色線繡出百花圖，頭戴東珠金冠，腰圍玉帶，下綴瓖玉繡花荷包，渾身華貴之氣，腳剛落地就「唰」地推開手中的象牙骨折扇搖搖，臉上浮現出自信滿滿的微笑。
想當年，異鄉異客，耍把花招吃顆糖；憶舊日，乘風破浪，迢迢海途拾寶藏；看今朝，左騰右挪，筆筆寫出大文章；唯大丈夫能本色，策馬揚鞭風物長。朝前望，千財萬寶，俱入吾庫房。
不好！聞訪圍上來了。阿圖最憚此等人，急待月兌身時，卻已被一女聞訪搶先攔住了去路。
「如意子，別來無恙？」朱涵笑吟吟道，一身黑色的聞訪職裝竟然在她身上穿出了幾許逸秀風情出來。
去年十一月在江浦縣買地的時候曾對著她大放了一頓厥詞，肯定已給女聞訪留下了個白痴的印象，想想就汗顏。阿圖略帶靦腆道︰「尚好，你好不好？」又朝著一旁把手揮揮，王升幾個護衛便把其余的聞訪攔在了外圍，不給放入。
「不好！」朱涵皺眉道︰「上次采訪爵爺，所寫的訪文回去就被編修給扔進了紙簍，還把在下給臭罵了一頓。」改為巧笑道︰「看來，爵爺說得是對的，小女子的確太簡單，太幼稚。」
知道了本爵的厲害就成！阿圖呵呵一笑︰「競買時辰已到，本爵先入去辦事。若姑娘欲采訪本爵，買完地咱們再聊。」
朱涵目光一閃，喜道︰「那在下就恭候爵爺了，希望到時能獨家采訪爵爺半個鐘頭。」
「隨你，一個鐘頭都成。」阿圖笑眯眯地回答，隨後繞過她朝著競買堂大門走去。
同行的禚發續、任大權和孫富安已從另一輛馬車中落來，早就等候在一旁，見他從女聞訪那里月兌身，便跟上一起朝著大廳走去。
禚發續是東美洲公司京都分行的副行理，在一品閣溫泉的時候就說了不少建言，這次購買兩公行的過程中也給出了好些真知灼見，加上他又是楊文元外宅禚玉堂的堂哥，因此阿圖覺得此人可用，準備好好地提拔一番。
任大權是屈閑推薦進入寶業的，今年三十六歲，三輔博學院出身，原任職于上海的一家專門與印度、奧斯曼做貿易的商行，會說一些印度和阿拉伯語種，也擅財技，是阿圖所看好的人才之一。
孫富安今年五十二歲，本是京都一家名為順業的中型恆產商的副號理，在這個行業中已浸婬了三十來年，算得上是個百事通。王益之向阿圖和直王推薦了他，兩人與他詳細地談了一次後，便以一千貫的年俸請他當了新組建的保恆建造的行理。
保恆這個名字是蘇湄取的，她說民眾買房都是百年大計，供宅要向銀行、銀號等借貸十幾甚至數十年。倘使房屋建得不好，如何對得起買房之人，所以要「保以恆久」。阿圖和直王都覺得這名字的寓意很好，欣然采納。
在大宋經營恆產是需要資歷的，能參加內務院土地競拍的恆產商更需要二級以上的資歷。新組建商號是來不及了，從去年底開始，大家就在致力于找一間不需花很大代價就能買下來的具有二級資歷的商號。最後通過王益之的關系，終于找到了棲霞建造，即是李真所供職的那間。它有三十萬貫的淨資本，手上也有幾塊小地在進行著開發，作價是整整四十萬貫，給了十萬貫的溢價。買下它後，幾名股東兼高層離職，中低層職員則保留，名稱也改為了保恆建造。
土地競買的按金是每畝二百八十貫，一萬三千畝合計三百六十四萬貫，二成的保證金合計七十二萬八千貫。假如保恆建造最終拍得了這三塊地，無論總價多少，也就只用付這七十幾萬貫，余下地價由內務院用貸款來沖銷，抵押物就是這塊地本身加上保恆建設的所有資財。
保恆建造的總股本是一百五十萬股，每股入股價一貫。其中，阿圖認購了六十五萬股，直王四十萬股，楊文元十五萬股，王益之十萬股，余下的二十萬股一幫哥們眾而分之。在阿圖的這六十五萬股中，有十五萬股是皇帝的，錢的來源就是第二筆的「利差」。
皇帝寒窗苦讀了二十余年，關于商學的知識學了不少，可一輩子都沒學以致用過，這下算是開葷了。前幾天，他果然去找了楊園園，出于一慣的君子風範，風花雪月地散步、吟詩、聊天了一番就回去了，啥都沒干。間中扭扭捏捏地旁敲側擊了兩句，得知她並無瓜葛在身，欣喜之下問其人生打算，對曰︰「奴家性子恬淡，不喜與人交往。最期望能于湖河之畔有一小宅，看日去月來，賞星月清輝，觀朝花夕落，品風清雲淡，再有幾株翠竹丹楓為伴，便已心胸朗然。若是能有一知己能常來看覷一二，則喜出望外矣。」
恆產這個行業並非阿圖所喜，主要原因是覺得沒有船廠、相機廠那樣的產業純粹，得花費大把的精力和官府、差吏、幫會以及租戶們打交道，里面的人物和道道都來源復雜，千絲萬縷，想起來都頭痛。可一幫兄弟都想賺錢，也看準了自己這個領頭羊，總得帶他們耍一把，否則就失之于義氣了。
進入到大堂，但見里面已經近乎坐滿。出示了競買牌後，便有衙役帶著他們四人走去了前面被圍起來的那八排座位內。座位是先到先得，他們來得晚了，只能坐到了第七排稍微靠邊一點的位置。